房地产开发企业与PE相结合的法律探讨/张朝

作者:法律资料网 时间:2024-07-23 15:18:56   浏览:8599   来源:法律资料网
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“私募股权基金有望成为房企融资的最佳途径。”2011年9月16日,国家住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹在上海出席2011年“金秋SAIF”地产金融高峰论坛时指出。
随着国家相关政策对于房地产市场的调控,地产开发企业必然要进入一个特殊转型时代,而在转型时代当中,融资模式的转变对今后房地产业的转型会有很大的支撑作用。
新型的房地产金融业态今后将渐成趋势,包括房地产信托、企业债券、房地产股权私募基金(房地产PE)、以及资产证券化,都应该是房地产金融的新型融资渠道。
首先,房地产企业发行企业债,但相关管理规定比较严格。现在在大多数地方和企业可以发行保障性住房债券。其次是房地产PE,房地产私募股权基金除了要按照合伙企业法运作外,没有更多的监管政策。
本文旨在通过法律角度对于PE与地产开发企业合作的法律探讨。
一、简要概述PE
PE是指私募股权基金(Private Equity Fund)简称PE,是向特定人募集资金或者向少于200人的不特定人募集资金,并以股权投资为运作方式,主要投资于非上市企业股权,以对非上市企业注入资金和管理经验,从而推动非上市企业价值增长,最终通过上市、并购、股权置换等方式退出的一种投资组织。
现如今,我国PE尚处于初步发展阶段,相关法律规范并不是十分健全,没有一部系统的法律规范PE,只是在某些法律中涉及了部分的PE内容。主要有:

序号 法规名称 文号 施行/颁布日期
1 《合伙企业法》 主席令第55号 2007.6.1
2 《合伙企业登记管理办法》 国务院令第497号 2007.5.9
3 《中华人民共和国信托法》 主席令第50号 2001.10.1
4 《信托公司管理办法》 银监会令2007年第2号 2007.3.1
5 《信托公司私人股权投资信托业务操作指引》 银监发【2008】45号 2008.6.25
6 《外商投资创业投资企业管理规定》 外经贸合作部、科技部、国家工商总局、国家税务总局和外汇管理局令【2003】年第2号 2003.3.1
7 《创业投资企业管理暂行办法》 发改委、科技部、财政部、商务部、中国人民银行、国家税务总局、工商总局、银监会、证监会、外汇管理局第39号 2006.3.1
8 《国务院办公厅转发发展改革委等部门关于创业投资引导基金规范设立与运作指导意见的通知》 国办发【2008】116号 2008.10.18
9 《关于外国投资者并购境内企业的规定》 财税【2008】159号 2008.6.12
从具体的角度来理解PE,主要通过三个方面:
(一) 私募
私募股权基金的私募主要有两层含义:
第一层含义是指,私募股权基金的资金募集形式为私募,即基金只能向特定人募集资金,或者向少于200人的不特定人募集。与私募相对应的概念是公募。在募集的对象、募集信息的传播方式、投资者要求、信息披露义务等方面二者存在较大的区别。
第二层含义是指,私募股权基金的投资对象只能是未上市的股权,被投资企业由于未公开上市发行股票,其募集资金的方式就是非公开募集。
(二) 股权投资
股权投资相对应的概念就是债权投资。股权投资的收益是公司的分红。而相对而言,债权投资的孳息收益仅为若干百分点,相对较少。所以股权投资的收益相对较高。
股权投资高收益的同时,伴随着高风险。首先,股权投资的投资周期较长,且投资于发展期或成长期的企业,而被投资的企业的发展本身就存在很大风险。如果被投资企业在破产的情况下,按照《中华人民共和国破产法》等相关法律的规定,股权投资企业难以分到任何资产。
(三) 基金
仅仅可以成为一种集合投资制度,基金具有固定性、集合性、独立性的特点。
二、房地产开发企业与PE相结合的分析
房地产开发企业与PE合作的模式大致主要可以分为两种。
第一种,PE投资于地产开发企业。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股的增资扩股方式进行。
第二种,PE投资于地产开发企业所开发项目。这种模式主要通过PE作为新股东投资入股房地产开发企业所设立的项目公司的方式进行。
现如今,对于信托类型的PE来说,为了其发行信托产品宣传的需要,主要与地产开发企业采用第二种合作模式。本文主要详细阐述第二种合作模式。
(一)投资协议的拟定
投资协议是地产开发企业与PE合作的核心。其主要核心内容为以下几个条款:
1、保密条款
由于PE作为股东投资于地产公司,知悉企业内部的相关信息,保密条款的重要性毋庸置疑。
2、优先权条款
优先权条款主要分为:优先分红权、优先清算权、优先认购权、优先购买权。
(1)优先分红权
优先分红权是PE获得投资收益的主要途径之一,是指其优先于地产企业其他股东分红的权利。
其法律依据为公司法第一百六十七条规定:“公司弥补亏损和提取公积金后所余税后利润,有限责任公司依照本法第三十五条的规定分配;股份有限公司按照股东持有的股份比例分配,但股份有限公司章程规定不按持股比例分配的除外。”
上述约定表明,原则上股东按照实缴的出资比例分红,但全体股东也可以约定不按照比例而按照其他另行约定的方式分取红利。对于优先权的实现,需要在股东分红的顺序上进行调整。而《公司法》仅规定了可以不按照出资比例来进行分红,未明确是否可以在分红的优先顺序上进行调整。如果按照“法无明文禁止即为许可”的原则,优先权的约定是存在一定的可行性的。
(2)优先清算权
优先清算权是指PE在企业请款或结束业务时,具有的优先于其他普通股东获得分配的权利。
(3)优先认购权
优先认购权是指发行新股时,PE投资者作为股东拥有一期原先的持股比例先于第三方认购的权利。
优先认购权的法律依据是公司法第三十五条之规:“股东按照实缴的出资比例分取红利;公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。但是,全体股东约定不按照出资比例分取红利或者不按照出资比例优先认缴出资的除外。 ”
(4)优先购买权
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湖里区促进就业暂行规定

福建省厦门市湖里区人民政府


湖里区人民政府关于印发湖里区促进就业暂行规定的通知

厦湖府〔2002〕66号

禾山镇政府,湖里、殿前街道办,区直各办、局:

  《湖里区促进就业暂行规定》已经区政府第89次常务会研究同意,现印发给你们,请遵照执行。

厦门市湖里区人民政府
二○○二年六月十一日


湖里区促进就业暂行规定


  为鼓励辖区下岗失业人员、农村富余劳动力(指户籍在湖里辖区的,以下简称本地劳动力)参加职业培训,提高劳动技能,鼓励辖区各类企业利用现有条件开展定向培训,招用本地劳动力,促进就业,推进农村城市化进程,不断提高人民生活水平,特制定本规定。


  一、工作目标:争取用三到五年时间,基本完成符合就业条件的下岗失业人员、农村富余劳动力的职业培训,培训后就业率争取达到50%以上。


  二、优惠政策


  (一)本地劳动力参加经市、区劳动和教育行政部门批准设立的职业培训机构举办的培训,每人可享受一次培训费补贴,最高补贴金额为人民币300元。


  (二)企业开展农村富余劳动力定向培训,培训费用按市农村富余劳动力培训有关优惠政策贴补。(具体贴补办法附后)


  (三)企业录用一名农村富余劳动力,签订一年以上(含一年)劳动合同,凭经鉴证后的劳动合同给予企业一次性补贴300元。如录用的是正在享受城乡最低生活保障金的家庭成员,签订一年劳动合同则给予补贴1000元,签订二年劳动合同给予补贴2000元,签订三年以上(含三年)劳动合同给予补贴3000元。补贴为2000元、3000元的,每年拨付一次,每次1000元。凡录用城乡低保对象的,企业应就履行合同、贴补办法等与区劳动服务公司及被录用人员签订三方协议(协议样本附后)。此项优惠,每人仅限享受一次。


  (四)上述劳动合同是指企业依照劳动法律法规与被录用人员商订并经劳动行政部门鉴证的书面协议。对被录用的人员,企业应依法支付工资,依法缴纳养老、工伤、失业、医疗保险费。个人应缴部分由个人缴纳。辖区农村劳动力根据市有关规定按照外来人员标准缴纳。


  (五)被录用人员如遇农转非(即转为城市居民户口),自农转非之日起至合同期满止所增加的保险(按最低标准计交)由区、镇(街)负责。录用人员签订三年以上劳动合同的,三年之后社保费用按政策规定,由企业和个人按规定缴纳。


  三、经费渠道


  依据本规定所需的经费,符合市农村富余劳动力培训等有关促进培训就业政策规定的,按市有关文件规定渠道支付,其余部分按培训、就业人员的户籍所在地,区负担50%,所在镇、街负担50%。每年元月按区财政15万,禾山镇7万、湖里街道5万、殿前街道3万,预拨到区人劳局劳动服务公司设立的区再就业资金专户,年底由区财政局、区人劳局与镇、街结算。


  四、其他事项


  (一)企业录用辖区农村富余劳动力除兑现上述优惠政策外,其劳动力的后继动态管理以员工所在镇(街)、村(居)为主,区人劳局劳动服务公司为辅负责,镇、街要指定分管领导、专人负责;村、居要有专职联络员,协助企业督促员工遵规守纪、服从管理、爱岗敬业,并负责及时处理员工所遇到的各类问题。


  (二)本地劳动力参加经市、区劳动和教育行政部门批准设立的职业培训机构举办的培训,应先到所在村(居)委会领取培训申报表填报,经村(居)、镇(街)审核确认后,送区就业训练中心备案,待培训结业后到区就业训练中心办理费用补贴手续,经批准后领取补贴。


  (三)企业开展农村富余劳动力定向培训,由区就业训练中心指导、协助,办班前依照市农培办要求办理申报手续,培训结业后按市农培办规定领取经费补贴。


  (四)企业录用农村富余劳动力的,凭个人《厦门市劳动就业手册》、双方签订的《劳动合同》、《职工花名册》到区劳动服务公司办理补贴审批手续,经批准后领取补贴。


  (五)企业录用正在享受城乡最低生活保障金家庭成员就业的,凭《厦门市劳动就业手册》、《最低生活保障金领取证》、《劳动合同》、《领取补贴协议书》到区劳动服务公司办理审批手续,经批准后领取补贴。


  (六)本规定第二条第(五)款规定的被录用人员遇农转非增加的社会保险费,由企业提供被录用人员农转非证明和《厦门市劳动就业手册》、《劳动合同》及社会保险费缴费凭证到区劳动服务公司办理费用补贴手续,经批准后领取补贴。此补贴每年申办一次,办理时间为每年6月。


  (七)本规定自2002年6月1日起施行。本规定由区人劳局负责解释。


  附件:1、市劳动局关于企业开展农村富余劳动力定向培训优惠政策(摘录);


     2、《领取补贴协议书》


        附件一 市劳动局关于企业开展农村富余劳动力定向培训优惠政策


  摘自市劳动局厦劳技[2001]16号《厦门市2001年度农村富余劳动力培训、转移工作激励和制约管理措施》之(四):“(四)鼓励我市企业开展农村富余劳动力职业培训。


  企业开展上岗前培训的费用,由市、区财政按用人单位实际吸纳的我市农村劳动力人数(签订一年以上劳动合同)采用政府购买培训成果的模式予以补贴。补贴标准为:


  (1)培训费用人均300元以下,按照农村富余劳动力个人缴交一部分,个人缴费部分按市政府批转《关于开展我市农村富余劳动力职业培训的实施方案》(厦劳技[2001]10号文);其余部分由市、区财政全部予以补贴。


  (2)培训费用人均超过300元以上,由市、区财政按每吸纳一名农村富余劳动力最多不超过300元的标准予以适当补贴,其余部分由企业和个人协商解决。”




  附件二


                 领取补贴协议书


  为鼓励用人单位招用湖里区辖区内低保家庭困难人员,帮助其尽快实现就业,依照厦湖府[2002]66号文的有关规定,经区劳动服务公司(以下简称甲方)、用人单位(以下简称乙方)、被录用人员(以下称丙方)三方协商一致,现达成如下协议:


  一、乙方因生产、经营需要,自愿招用丙方_________到乙方就业。


  二、乙方应根据《劳动法》等有关劳动保障法律、法规,及时与丙方签订劳动合同,明确其从事工种、工资待遇、合同期限、缴交社会保险费等法定事项。劳动合同作为本《协议书》的附件。劳动合同应报湖里区人事劳动局鉴证。


  三、乙方与丙方签定的劳动合同期限 年 月,试用期 月。甲方共应支付给乙方补贴人民币_____元,分_______次支付,每年支付一次。


  四、甲方在乙方与丙方签订的劳动合同试用期满后十五天内(无试用期的,于劳动合同生效之日起十五天内)支付第一次补贴1000元,补贴2000元、3000元的,第二次、第三次补贴分别于劳动合同履行的第二年、第三年支付,支付的月份与第一次支付的月份一致,支付时间不超过该月的最后一天。乙方收到款项,应出示正式发票或收据给甲方。


  五、乙方与丙方双方应依法履行劳动合同。若乙方依法提前与丙方解除劳动合同的,其已取得补贴应按劳动合同的期限按月折算,将未履行合同期限的月份补贴退还给甲方;若乙方违法擅自与丙方解除劳动合同,除应将未履行劳动合同期限的月份补贴退还给甲方外,还应支付给甲方违约金1000元。如属丙方的原因擅自解除劳动合同的,丙方在约定的合同期限内不得享受民政低保待遇。该补贴即为用人单位所得。


  六、三方约定的其他事项:




  七、本协议有效期限与乙方、丙方签订的劳动合同期限一致,即从  年  月  日起至  年  月  日止。


  八、本协议一式五份,甲、乙、丙三方各执一份,另二份分别送区人事劳动局和区民政局备案。


  甲方法定代表人:      乙方法定代表人:      丙方:

  签章:           签章:           签章:


    年  月  日       年  月  日       年  月  日


  公证机关:


     年   月   日


湖北省财政厅、湖北省高级人民法院关于印发《人民陪审员费用管理暂行办法》的通知

湖北省财政厅 湖北省高级人民法院


省财政厅、省高级人民法院关于印发《人民陪审员费用管理暂行办法》的通知

鄂财行发[2005]15号


各市、州、县(市、区)、直管市、林区财政局、人民法院:

  现将《湖北省人民陪审员费用管理暂行办法》印发给你们,请你们结合本地工作实际,认真贯彻执行。在执行中有什么问题,请及时向省财政厅、省高级人民法院反映。

  湖北省人民陪审员费用管理暂行办法

  第一条 根据《全国人民代表大会常务委员会关于完善人民陪审员制度的决定》(以下简称《决定》)和《财政部、最高人民法院关于人民陪审员经费管理有关问题的通知》(财行[2005]72号)精神,为切实做好人民陪审员经费的保障和管理工作,保证人民陪审员依法履行参与审判活动的职责,结合我省实际,特制定本办法。

  第二条 人民陪审员费用是指人民法院为保证人民陪审员履行规定职责所必需的、直接用于陪审活动的各项开支,包括交通补助费、培训费、资料费、无固定收入人民陪审员的生活补助费、其他费用。

  第三条 人民陪审员参加陪审活动所需经费,应由同级财政部门列入本级年度部门预算,切实予以保障。

  第四条 交通补助费是指人民法院对人民陪审员因参加审判、培训活动而支出的公共交通费用的补助。我省人民陪审员的交通费可根据其在任期内每年参加审判活动的工作量大小,按当地公共交通费用标准据实报销。人民陪审员工作量计算公式为: (法院结案数×0.5×每案陪审员人数)×N次,其中;“结案数”按近三年的平均数,“0.5”的系数是指组成合议庭的案件所占结案数的比例,“N”是指每件案子每名陪审员参加次数。各地要本着实事求是的原则,既不能造成人民陪审员因参加审判活动而增加个人负担,也不能将此项补助作为增加人民陪审员收入的一个来源。

  第五条 培训费是指人民法院按规定组织的人民陪审员岗前培训和任职期间审判业务专项培训活动所开支的场地租用费、聘请教师讲课费、培训资料费以及人民陪审员在培训期间食宿费等费用。各级法院必须定期举办“人民陪审员培训班”,以提高人民陪审员审判业务素质,增强审判业务技能。每年至少培训一次,培训经费按当地标准列入预算。

  第六条 资料费是指人民法院为人民陪审员提供有关报刊、简报及最新法律书籍等开支的费用。我省人民陪审员的资料费由法院提出申请,报同级财政部门按当地标准列入预算。

  第七条 无固定收入人民陪审员的生活补助费是指对无固定收入的人民陪审员按其实际参加审判活动、培训活动的工作日,参照当地职工上年度平均货币工资水平计算给予的补助。我省无固定收入人民陪审员的生活补助费按各级法院上报的陪审员人数乘以当地法官上年度平均货币工资计算,对确实困难的人民陪审员可略高于上年度平均货币工资计算。

  第八条 其他费用是指人民法院按规定对人民陪审员的表彰、奖励以及其他与人民陪审员履行职责有关的所必需的费用。各级法院要对人民陪审员进行考核,对成绩突出的要给予表彰、奖励,财政部门要安排适当的人民陪审员表彰、奖励经费。人民陪审员因参加审判活动无法按时回家或回原单位就餐的,人民法院要为其提供在本院职工食堂就餐的便利条件,并享受与本院职工同等的就餐待遇,法院没有职工食堂的,应参照当地差旅费标准给予其误餐补助。

  第九条 对《财政部、最高人民法院关于印发<人民法院财务管理暂行办法>的通知》(财行[2001]276号)规定的人民法院业务费开支范围作适当修改,在人民法院业务费中增设“人民陪审员费用”科目,用于核算人民陪审员的上述各项费用;原“劳务费”科目继续保留,但核算范围中不再包括有关人民陪审员费用的开支。

  第十条 各级人民法院要按照《决定》要求,科学合理地确定人民陪审员的名额,并加强对人民陪审员的管理。基层人民法院要根据审判案件的实际需要,提出人民陪审员名额建议,经同级人民代表大会常务委员会批准确定后,按照规定条件和程序选录和任命。要根据辖区内历年审判活动的特点和工作量,规定人民陪审员在任职期间每年参加审判活动的最低工作量,并结合当地实际情况,制定具体的人民陪审员考核管理办法,保证人民陪审员依法履行参与审判活动的职责。

  第十一条 各级财政部门要按照《决定》要求和“分级管理、分级负担”的原则,将人民法院实施人民陪审员制度所必需的开支,列入人民法院业务费预算予以保障,保证人民陪审员依法参与审判活动所必需的经费。

  第十二条 各级财政部门和人民法院要加强对人民陪审员费用的监督和检查,对于实施人民陪审员制度的各项经费应专款专用,保证人民陪审员经费的合理有效使用,努力降低司法成本。

  第十三条 各级财政部门要按照有关规定加强对人民陪审员费用的管理,研究制定保障措施,切实落实保障责任,不断提高保障水平,并加强预算的追踪反馈和监督检查工作。人民法院必须坚持节俭办事的原则,量入为出,厉行节约,杜绝浪费;加强财务管理,严肃财经纪律,切实提高经费使用效益。

  第十四条 各级财政部门、人民法院要结合当地实际情况,制定人民陪审员费用管理办法实施细则,并上报上级财政部门、人民法院备案。

  第十五条 本办法由湖北省财政厅、湖北省高级人民法院负责解释。

  第十六条 本办法自公布之日起施行。