关于印发《滁州市规划、勘察、设计招标投标监督管理实施细则(试行)》的通知

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关于印发《滁州市规划、勘察、设计招标投标监督管理实施细则(试行)》的通知

安徽省滁州市人民政府办公室


关于印发《滁州市规划、勘察、设计招标投标监督管理实施细则(试行)》的通知
滁政办〔2008〕59号



各县、市、区人民政府,市政府各部门、各直属机构:

《滁州市规划、勘察、设计招标投标监督管理实施细则(试行)》已经市政府同意,现印发给你们,请认真贯彻执行。





滁州市人民政府办公室

二〇〇八年十月二十九日









滁州市规划、勘察、设计招标投标监督

管理实施细则(试行)



第一章 总 则



第一条 为规范我市规划、勘察、设计招标投标活动,依据《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、法规和规章的规定,结合本市实际,制定本细则。

第二条 本市市区范围内(含滁州经济技术开发区、琅琊区和南谯区)各类各专业的规划、勘察、设计成果招标投标活动适用本细则。

法律、法规和规章有特殊规定的,从其规定。

第三条 规划、勘察、设计招标投标活动一律进入市招标采购交易中心(以下简称市交易中心)进行。

规划、勘察、设计招标活动由招标人负责实施,市招标采购管理局(以下简称市招标局)负责监督管理。

第四条 规划、勘察、设计招标投标活动应当遵循公开、公平、公正、择优和诚实信用的原则。



第二章 职责分工



第五条 市招标局对规划、勘察、设计招标投标活动过程实施监督管理,具体履行下列职责:

(一)贯彻执行有关规划、勘察、设计招标投标活动的法律、法规和规章;

(二)制定规划、勘察、设计招标投标活动的具体制度,规范招标投标活动行为;

(三)受理规划、勘察、设计的招标文件、有关资料备案;

(四)建立规划、勘察、设计评标专家库,建立规划、勘察、设计单位和代理机构备选库,建立招标投标活动当事人的诚信档案;

(五)受理有关规划、勘察、设计招标投标活动的举报、投诉,按照有关规定查处规划、勘察、设计招标投标活动中的违法行为;

(六)对规划、勘察、设计招标投标活动的投标保证金、履约保证金缴存情况实行监督管理;

(七)法律、法规、规章规定应当履行的其他职责。

第六条 市相关行政主管部门对规划、勘察、设计招标投标活动过程实施管理,具体履行下列职责:

(一)贯彻执行有关规划、勘察、设计招标投标活动的法律、法规、规章和专业规范、规程;

(二)监督指导本行业规划、勘察、设计招标投标活动;

(三)依法对评标专家资格和代理机构资格实施管理,协助市招标局建立招标投标当事人的诚信档案;

(四)受理规划、勘察、设计招标投标活动违法行为的投诉举报,按照有关规定调查处理;

(五)法律、法规、规章规定应当履行的其他职责。



第三章 招 标



第七条 下列规划、勘察、设计项目必须进行招标:

(一)政府机关、企事业单位、社会团体使用财政性资金采购各类各专业规划、勘察、设计成果,单项合同估算价在20万元人民币以上或项目总投资额在1000万元人民币以上的;

(二)其它依法必须招标的项目。

琅琊区、南谯区的招标范围和规模标准另行制定。

第八条 应当招标的规划、勘察、设计项目有下列情形之一的,经市招标局会同相关行政主管部门审批,并经市政府同意后,可以不进行招标:

(一)涉及国家安全、国家秘密的;

(二)主要工艺、技术采用特定专利或者专有技术的;

(三)技术复杂或专业性强,能够满足条件的单位少于三家,不能形成有效竞争的;

(四)经上级部门批准的其它特殊与紧急项目;

(五)已建成项目需要改、扩建或者技术改造,由其他单位进行规划、勘察、设计影响项目功能配套性的;

(六)法律、法规规定可以不进行招标的其他情形。

第九条 规划、勘察、设计项目的招标方式分为公开招标和邀请招标。

依法必须进行招标的项目,全部使用国有资金或者国有资金占控股或者主导地位的,应当公开招标。

应当公开招标的规划、勘察、设计项目有下列情形之一的,经市政府同意后,可以进行邀请招标:

(一)项目的技术性、专业性强,或者环境资源条件特殊,符合条件的潜在投标人数量有限的;

(二)如采用公开招标,所需费用占项目总投资额比例过大的;

(三)受自然因素限制,如采用公开招标,影响项目实施时机的;

(四)法律、法规规定不宜公开招标的。

采用邀请招标方式的,应保证有三个或三个以上具备承担招标项目能力,并具有相应资格的机构参加投标。未被邀请的规划、勘察、设计单位可自愿参加投标,并与被邀请单位享有同等权利、履行同等义务。

第十条 招标人具有编制招标文件和自行组织评标能力的,经市招标局批准后可以自行招标。

招标人不具备前款规定条件的,应委托具有规划、勘察、设计相应资格的招标代理机构代理招标。招标代理机构应当在招标人委托的招标代理权限范围内办理招标事宜。

任何单位和个人不得以任何方式为招标人指定招标代理机构。

第十一条 招标人或其委托的招标代理机构按照以下程序进行规划、勘察、设计项目的招标:

(一)向市招标局提交拟招标项目的招标申请书、招标公告和相关材料,市招标局应在3个工作日内对项目是否具备招标条件进行初步审查;

(二)按照规定发布招标公告或发出投标邀请书;

(三)进行资格预审的,招标人按资格预审文件的规定对投标人进行资格审查,将审查结果通知各投标人,并将未通过资格预审的理由告知相关投标人;

(四)编制招标文件,并报市招标局备案;

(五)向合格的投标人发放招标文件及有关资料;

(六)组织投标人踏勘现场,并对有关问题作介绍和说明;

(七)在市招标局的监督管理下组建评标委员会;

(八)组织开标、评标、定标并公示定标结果,开、评、定标过程依法接受市交易中心见证和市招标局的监管;

(九)根据定标结果确定中标人,发出中标通知书;

(十)与中标人签订合同;

(十一)将合同副本和招标投标情况的书面报告报市招标局备案。

第十二条 招标公告应在国家、省指定的媒体上和市交易中心公开发布。招标公告连续发布的时间不得少于5个工作日。

任何单位和个人不得非法限制招标公告的发布地点和范围。

第十三条 招标人应当按照招标项目需要合理设置投标人资格条件。招标人设置的投标人资格条件应当清晰明确,易于判断,且不得排斥潜在投标人。

第十四条 资格审查分为资格预审和资格后审,采用资格后审的,招标文件中应载明资格审查的标准。

大型规划、勘察、设计项目或投标人报名数量较多的项目可以实行资格预审。采用资格预审的,招标人应在招标公告中明示,并发出资格预审文件。招标人不得通过资格预审排斥潜在投标人。

第十五条 招标人在招标公告和资格预审文件制定和发出前应拒绝接受潜在投标人咨询、投标报名和递交相关资料,不得以特定潜在投标人为条件制定资格审查标准或者招标文件,不得内定中标人。

招标人发布招标公告或者制定资格预审文件时,不得以提高与项目规模相适应的企业资格等级为标准或者以其他方式排斥潜在投标人。

第十六条 招标人应当根据规划、勘察、设计专业阶段的特点和需要编制招标文件。招标文件应包含以下内容:

(一)投标须知;

(二)投标技术文件要求;

(三)投标商务文件要求;

(四)评标、定标标准及方法说明;

(五)合同授予及投标补偿费用说明。

招标人应在招标文件中明确收费标准或向投标人提供收费的统一计算基价。

第十七条 招标公告、招标文件应报市招标局备案。市招标局发现招标公告、招标文件存在违反法律、法规内容的,应当向招标人指出,招标人应当在招标公告、招标文件发出之前予以纠正。

主管部门应当在5个工作日内完成备案。逾期未提出异议的,招标人可以实施招标活动。

第十八条 招标人应当按招标公告规定的时间、地点发出招标文件。

第十九条 招标人对已发出的招标文件需要进行必要澄清或修改的,应当在招标文件规定提交投标文件截止时间前至少15日,以书面形式通知所有招标文件收受人。澄清或修改的内容为招标文件的组成部分,并报市招标局备案。

招标文件发出后,招标人、招标代理机构不得随意撤回和否认,否则应当依法承担法律责任。



第四章 投 标



第二十条 投标人是响应招标,参加投标竞争的法人或者其它组织。

投标人应具有招标文件要求的进行规划、勘察、设计的相应资格。

第二十一条 投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当对招标文件提出的实质性要求和条件作出响应。

第二十二条 招标人要求投标人提交备选方案的,应当在招标文件中明确相应的评审和比选办法。

凡招标文件中未明确规定允许提交备选方案的,投标人不得提交备选方案。如投标人擅自提交备选方案,招标人应当拒绝该投标人提交的所有方案。

第二十三条 投标人在投标文件中不得指定与项目有关的重要设备和材料的生产供应者,不得含有倾向或者排斥特定生产供应者的内容。

第二十四条 招标文件要求投标人提交投标保证金的,保证金数额一般不超过规划、勘察、设计费投标报价的2%,最多不超过10万元人民币。

投标保证金交市交易中心托管。

第二十五条 在提交投标文件截止时间后,投标人不得补充、修改或者撤回其投标文件,否则招标人将不予退还其投标保证金。但评标委员会要求对投标文件作必要澄清或者说明的除外。

第二十六条 投标人在投标截止时间前提交的投标文件,投标文件的补充、修改,备选投标文件等,都必须加盖所在单位公章,并且由其法定代表人或授权代表签字。

招标人在接收上述材料时,应检查其密封和签章是否完好,并向投标人出具标明签收人和签收时间的回执。

第二十七条 两个以上法人或其他组织组成的联合体,以一个投标人的身份共同投标的,应当签订共同投标协议。

联合体各方均应具备单独投标的能力。国家和省有关法律、法规或者招标文件对投标人资格条件有规定的,联合体各方均应具备规定要求的资格条件。两个以上不同资格等级单位组成的联合体,按照资格等级低的单位确定资格等级。

联合体中标的,联合体各方应当共同与招标人签订合同,就中标项目向招标人承担连带责任。

招标人不得强制投标人组成联合体共同投标,不得限制投标人之间的竞争。

第二十八条 投标人不得以他人名义投标,不得利用伪造、转让、无效或者租借的资格证书参加投标,不得以任何方式请其他单位在自己编制的投标文件中代为签字盖章。

第二十九条 投标人不得以低于成本的报价竞标,不得以他人名义投标或者以其他弄虚作假方式,骗取中标。



第五章 开标、评标、定标



第三十条 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行。除不可抗力外,招标人不得以任何理由拖延开标,或者拒绝开标。

第三十一条 评标工作由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会为五人以上单数组成,其中大型公共项目评标委员会人数不应少于九人。技术、经济专家人数应占评委总数的三分之二以上。

第三十二条 评标委员会应当严格按照招标文件确定的评标标准和评标办法进行评审。评委应遵循公平、公正、客观、科学、独立、实事求是的评标原则。

评标委员会可以要求投标人对其技术文件进行必要的说明或介绍,但不得提出带有暗示性或诱导性的问题,也不得明确指出其投标文件中的遗漏和错误。

第三十三条 评标时,除评标委员会成员、招标投标监管人员和需要在场协助评标委员会工作的人员外,与评标无关的其他人员不得进入评标现场,确保评委按照招标文件确定的评标标准和办法独立进行评审。

第三十四条 投标文件有下列情况之一的,经评标委员会评审后按废标处理或被否决:

(一)未按要求密封的;

(二)未加盖投标人公章,也未经法定代表人或者其授权代表签字的;

(三)投标报价低于成本恶性竞争的;

(四)未响应招标文件的实质性要求和条件的;

(五)以联合体形式投标,未向招标人提交共同投标协议的;

(六)未按招标文件要求提供投标保证金的;

(七)与其他投标人相互串通或者与招标人串通投标的;

(八)以他人名义投标,或者以其他方式弄虚作假,骗取中标的;

(九)以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的;

(十)联合体通过资格预审后在组成上发生变化,含有未经过资格预审或者资格预审不合格的法人或者其他组织的;

(十一)投标文件中标明的投标人与资格预审的申请人在名称和组织结构上存在实质性差别的;

(十二)其他违反招标文件规定的实质性条款要求的。

评标委员会对投标文件确认为废标的,应当由三分之二以上评委签字确认。

第三十五条 评标委员会完成评标后,应当向招标人提出书面评标报告,推荐合格的中标候选人。

评标委员会推荐的中标候选人应当限定在一至三人,并标明排列顺序。

第三十六条 招标人应当根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定备选中标人,并在市招标局网站和市交易中心公示备选中标人名单,公示时间为3个工作日。招标人应当在公示期满之日起5个工作日内确定中标人,并向中标人发出中标通知书。同时将中标结果书面通知所有未中标的投标人。

第三十七条 招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内,依据《中华人民共和国合同法》及有关规定的要求,按照不违背招标文件和投标文件的原则签订书面合同。

招标人不得以压低设计费、增加工作量、缩短设计周期等作为发出中标通知书的条件,也不得与中标人再订立背离合同实质性内容的其他协议。

第三十八条 签订书面合同后7个工作日内,招标人应当将合同副本及规划、勘察、设计招标投标活动情况书面报告报市招标局备案。

规划、勘察、设计招标投标活动情况书面报告主要内容包括:

(一)招标公告发布的时间,购买招标文件的投标人名单;

(二)开标的时间和地点;

(三)投标人签到名单;

(四)唱标价记录;

(五)投标报价;

(六)评标方法;

(七)评标委员会的评标建议;

(八)违法违纪投标人名单。

第三十九条 有下列情形之一的,招标人应当依法重新招标:

(一)报名投标人不足三个的;

(二)在投标截止时间前提交投标文件的投标人少于三个的;

(三)所有投标均被作废标处理或被否决的;

(四)评标委员会否决不合格投标或者界定为废标后,因有效投标不足三个,认为投标缺乏竞争,评标委员会决定否决全部投标的。

依法重新招标的,招标人应取消有串标、欺诈、行贿、压价或其他弄虚作假行为的投标人重新投标的资格。

第四十条 招标人重新招标后,又发生本办法第三十九条情形之一的,由招标人报经项目审批主管部门批准后可以不再进行招标。

第四十一条 招标人应保护投标人的知识产权。投标人拥有规划、设计方案的著作权,未经投标人书面同意,招标人不得将交付的设计方案向第三方转让或用于本招标范围以外的其它项目。

招标人与中标人签订书面合同后,招标人在本招标项目中拥有中标方案的使用权。中标人应保证招标人使用的规划、设计方案不会受到第三方的侵权诉讼和索赔,否则中标人应承担由此产生的一切责任。

招标人或中标人使用其他未中标投标人投标文件中的规划、设计方案内容的,应事先征得该投标人的书面同意。



第六章 监督管理



第四十二条 投标人或其他利害关系人认为招标投标活动不符合《中华人民共和国招标投标法》等有关法律、法规、规章规定的,有权向招标人提出异议或向有关监督管理部门举报或投诉。监督管理部门应在受理举报或投诉后30日内将调查处理结果告知举报人或投诉人。

第四十三条 市招标局应当建立招标投标活动当事人不良行为记录档案,并制定相关公示与处理制度,对不良行为记录达到警示程度的当事人,限制其参加招标投标活动的资格。

第四十四条 市招标局应当建立评标专家评估制度,根据其评标能力、评标表现、廉洁公正等定期进行综合评估。评标委员会的评标工作出现明显错误,造成投诉或者招标投标活动中止等不良后果的,市招标局可视情节轻重,对评标专家采取约谈、警戒、通报、记录不良行为等措施,并可限制其参加评标活动。

第四十五条 中标人有下列情形之一的,由市招标局将其列入不良行为记录名单,在一至三年内禁止在本市参加招标投标活动:

(一)提供虚假材料谋取中标、成交的;

(二)采取不正当手段诋毁、排挤其他投标人的;

(三)与招标人、其他投标人或者招标代理机构恶意串通的;

(四)向招标人、招标代理机构行贿或者提供其他不正当利益的;

(五)在招标投标活动过程中与招标人进行协商谈判的;

(六)拒绝有关部门监督检查或者提供虚假情况的。

第四十六条 市招标局、其他有关监督管理部门工作人员,在规划、勘察、设计招标投标活动监督管理工作中玩忽职守、滥用职权、泄露秘密、徇私舞弊、索贿受贿,情节轻微的,由其所在单位或主管部门给予行政处分;涉嫌犯罪的,移送司法机关依法追究刑事责任。



第七章 附 则



第四十七条 本细则未尽事宜,按有关法律、法规和规章执行。

第四十八条 本细则由市招标局负责解释。

第四十九条 本细则自发布之日起试行。市政府以前发布的有关规定与本细则不一致的,以本细则为准。



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武汉市住宅区物业管理条例(2004年)

湖北省武汉市人大常委会


武汉市住宅区物业管理条例(2004年)



  (1999年7月30日武汉市第十届人民代表大会常务委员会第十二次会议通过,1999年9月27日湖北省第九届人民代表大会常务委员会第十二次会议批准;根据2004年6月25日武汉市第十一届人民代表大会常务委员会第十一次会议通过、2004年7月30日湖北省第十届人民代表大会常务委员会第十次会议批准的《武汉市人民代表大会常务委员会关于修改〈武汉市计划生育管理办法〉等14件地方性法规部分条款的决定》修正)


第一章 总则

  第一条 为了规范本市住宅区物业管理,明确业主、使用人和开发建设单位、物业管理企业的权利与义务,保障住宅区物业合理使用,创造文明、整洁、优美、安全、便利的居住环境,根据有关法律、法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
  第二条 本市城市规划区内住宅区物业管理适用本条例。
  本条例所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。
  第三条 住宅区物业管理,实行业主自治管理与选聘物业管理企业专业管理服务相结合的原则。
  第四条 住宅区业主大会选举产生业主委员会。业主委员会代表全体业主,依照本条例规定选聘物业管理企业,对住宅区物业和业主的共同事务进行管理和服务。
  开发建设单位依照本条例规定委托物业管理企业进行前期物业管理。
第五条 市房地产行政管理部门是本市物业管理的行政主管部门,负责组织实施本条例。
  区房地产行政管理部门是本辖区物业管理的行政管理部门,依照本条例规定对辖区内的物业管理进行管理监督。
  本市各级人民政府的其他有关行政管理部门在各自职责范围内,负责做好物业管理有关的工作。
  第六条 本市各级人民政府应当制定优惠政策,扶持和促进物业管理向社会化、专业化方向发展。

第二章 前期物业管理与移交

  第七条 本条例所称前期物业管理,是指在新建住宅区的业主委员会成立前,开发建设单位委托物业管理企业所进行的物业管理和服务。
  第八条 新建住宅区在规划、设计时,应当统筹安排、合理布局物业管理服务的各项设施。
  第九条 开发建设单位不得将住宅区共有部分的所有权、使用权单独转让。
  第十条 开发建设单位应当与物业管理企业订立前期物业管理服务合同,该合同至业主委员会与其选聘的物业管理企业订立物业管理服务合同生效时终止。
  第十一条 在前期物业管理期间,房屋交付使用前所发生的物业管理费用,由开发建设单位承担;房屋交付使用后所发生的物业管理服务费用,由开发建设单位委托的物业管理企业与业主依照本条例规定的政府指导价格标准约定承担。
  第十二条 开发建设单位与买受人订立售房合同时,对前期物业管理事项双方应当有明确约定。
  第十三条 开发建设单位必须依照国家和本市规定的保修期限和保修范围承担住宅的保修责任。
  开发建设单位在前期物业管理期间,不得使用物业维修专项资金。
  第十四条 开发建设单位必须在住宅区业主委员会成立之日起三十日内,向业主委员会移交新建住宅区的物业管理用房、物业管理启动资金和下列工程建设档案资料:
  (一)住宅区规划图和批准文件;
  (二)单体建筑、结构、设备竣工图;
  (三)道路及地下管网竣工图;
  (四)各种设备的使用说明书、电路示意图;
  (五)建筑工程、市政、环保、绿化等相关工程验收资料;
  (六)其他必要资料。

第三章 业主自治管理

  第十五条 住宅区入住率达到百分之五十以上或者住宅区房屋交付使用满二年时,由所在地的区房地产行政管理部门会同开发建设单位、街道办事处或者镇(乡)人民政府召集第一次业主大会,选举产生业主委员会。
  第一次业主大会也可由业主自行组织召开,选举产生业主委员会。
  第十六条 出席业主大会的业主所代表的表决权必须超过入住业主的半数方可召开业主大会。每拥有一成套住宅的业主享有一票表决权。
  公房出租人可以书面委托承租人出席,业主可以委托代理人出席。公房承租人和其他代理人根据委托的权限享有表决权。
  业主委员会由五至十五人组成。业主委员会委员在业主中产生;业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中产生。
  业主委员会每届任期三年,业主委员会组成人员可以连选连任;不称职的,业主大会可予以撤换。
  第十七条 业主委员会每年至少组织召开一次业主大会;经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会。业主大会作出的决定,必须经出席大会的业主所代表的表决权过半数通过。
  业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定,必须经全体业主委员会组成人员过半数通过。
  业主大会和业主委员会作出的决定以及业主大会通过的业主公约,对住宅区内全体业主、使用人具有约束力,不得与法律、法规相抵触。
  第十八条 业主大会行使下列职权:
  (一)选举、撤换业主委员会委员;
  (二)审议并通过业主委员会章程、业主公约和物业管理服务合同;
  (三)听取和审查业主委员会的工作报告;
  (四)监督业主委员会工作,改变或者撤销业主委员会的决定;
  (五)决定物业管理的其他重大事项。
  第十九条 业主委员会履行下列职责:
  (一)选聘或者解聘物业管理企业,代表业主与物业管理企业订立物业管理服务合同,物业管理服务合同经业主大会通过后生效;
  (二)依照本条例的规定筹集、使用和管理物业维修专项资金,并向业主大会提交物业维修专项资金审计结果的报告;
  (三)审定物业管理企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算;
  (四)听取业主、使用人的意见或者建议,监督和支持物业管理企业的管理服务活动;
  (五)督促业主公约的实施;
  (六)向业主大会报告物业管理的实施情况和物业维修专项资金的使用情况,接受业主监督;
  (七)业主大会赋予的其他职责。
  第二十条 选聘物业管理企业通过招标等方式进行。参与前期物业管理的企业在同等条件下有优先受聘资格。
  第二十一条 业主大会选举产生的业主委员会委员名单,审议通过的业主委员会章程、业主公约,由业主委员会报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第四章 物业管理企业

  第二十二条 市房地产行政管理部门按注册资金、人员素质、专业管理年限、经营业绩对物业管理企业划分资质等级,实行资质管理制度。
  物业管理企业在领取营业执照后六十日内,经所在地的区房地产行政管理部门审查,市房地产行政管理部门批准,取得物业管理资质证书,并按照相应资质等级从事物业管理服务。法律、法规及国家另有规定的,从其规定。
  国家规定必须持证上岗的物业管理人员须经市房地产行政管理部门组织的专业考核,取得岗位证书后方可上岗。
  第二十三条 被选聘的物业管理企业应当与业主委员会订立物业管理服务合同。
  物业管理服务合同应当载明委托管理服务的事项、要求与标准,管理服务的期限与权限,管理服务的费用,合同的权利义务终止条件,违约责任等内容。
  物业管理企业自物业管理服务合同生效之日起十五日内,将物业管理服务合同报住宅区所在地的区房地产行政管理部门备案。
  第二十四条 物业管理企业从事下列物业管理服务事项:
  (一)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新;
  (二)房屋共用设施中水泵、电梯等设备的运行服务;
  (三)绿化养护;
  (四)治安防范服务;
  (五)清扫、保洁服务;
  (六)车辆进出和停放的管理;
  (七)按照业主、使用人要求,及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务;
  (八)物业维修专项资金的帐务管理;
  (九)住宅区工程建设和维修档案资料的保管;
  (十)其他物业管理服务事项。
  第二十五条 物业管理企业从事物业管理服务必须遵守下列规定:
  (一)按照国家、省和本市规定的管理、服务技术标准和规范以及物业管理服务合同的约定,实施物业管理服务;
  (二)将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、使用人;
  (三)定期对住宅区共有部分进行养护、维修;发现物业损坏或者接到物业报修,及时进行维修;
  (四)定期向业主委员会报告物业管理实施情况和物业管理费用收支情况;
  (五)听取业主委员会和业主、使用人的意见或者建议,不断改进和完善物业管理服务;
  (六)设立投诉电话,全天二十四小时值守,经常对住宅区进行全面巡视、检查,对违反物业管理规定的行为,予以劝阻、制止,并向业主委员会或者有关行政管理部门报告。
  第二十六条 物业管理企业应当配合有关部门和组织做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作。
  第二十七条 物业管理企业应当自物业管理服务合同终止或者解除之日起三十日内,向业主委员会结清财物,移交物业管理用房和有关资料,并报所在地的区房地产行政管理部门备案。

第五章 物业使用与维护

  第二十八条 物业使用与维护应当遵守城市规划、房地产、环境保护、市容环卫、园林绿化、市政、治安、消防等有关法律、法规的管理规定。
  第二十九条 在住宅区物业使用中禁止下列行为:
  (一)损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋;
  (二)擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌;
  (三)占用、损坏住宅区共有部分,擅自移装房屋共用设施;
  (四)乱抛乱倒垃圾,乱堆杂物;
  (五)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;
  (六)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人正当权益的活动;
  (七)不按照指定地点停放车辆;
  (八)法律、法规、规章和业主公约禁止的其他行为。
  业主委员会和物业管理企业对住宅区内发生的前款所列行为,有权予以劝阻、制止;对物业造成损坏的,有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。
  第三十条 业主、使用人装修房屋,应当事先告知物业管理企业,遵守业主公约,并符合房屋使用规范的要求。
  第三十一条 住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外,房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担;房屋共用部位、共用设施的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担;住宅区公用设施的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。
  前款规定的物业维修,由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定实施。
  第三十二条 房屋共用部位、共用设施维修时,相关业主应当予以配合。因相关业主阻挠维修造成其他业主财产损失的,行为人应当负责赔偿。
  因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的,行为人应当承担修复或者赔偿责任。
  第三十三条 业主、使用人设置、使用自用设施、设备可能危害房屋安全及公共安全的,物业管理企业应当责令其及时消除隐患;拒不消除的,由业主委员会委托物业管理企业代为消除,其费用由该业主、使用人承担。
  第三十四条 住宅区内由相关专业管理机构管理的设施,可以委托具备条件的物业管理企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照规定支付。
  第三十五条 任何单位和个人在住宅区内进行管线等施工,应当按照规定报有关部门审批,并与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议,施工后,按协议恢复原状或者赔偿损失。
  第三十六条 利用物业设置广告等经营性设施的,应当征得相关业主、业主委员会和其委托的物业管理企业的书面同意,方可向有关行政管理部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会或其委托的物业管理企业签订协议,并支付设置费用。

第六章 物业管理用房与费用

  第三十七条 开发建设单位在移交住宅区时,分别按照住宅区总建筑面积千分之二、千分之三的比例向业主委员会无偿提供物业管理办公用房和按综合成本价提供物业管理经营用房。物业管理办公用房和经营用房的产权属住宅区全体业主共同所有,由业主委员会提供给物业管理企业有偿使用,住宅区物业管理办公用房、经营用房的租金和利用物业设置广告等所得收益的使用由业主大会决定。
  第三十八条 物业管理费用由物业管理服务费和物业维修专项资金构成。
  第三十九条 物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。
  综合管理服务费和车辆管理服务费由市物价行政管理部门会同市房地产行政管理部门,依照《中华人民共和国价格法》的有关规定,按照普通建设标准和高标准对住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定全市统一的指导价。指导价应当根据合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则确定,并必须经过听证程序。
  综合管理服务费和车辆管理服务费具体标准由业主委员会与物业管理企业参照政府指导价格协商确定。
  特约服务费由业主、使用人与物业管理企业协商确定。
  第四十条 物业维修专项资金由下列资金构成:
  (一)开发建设单位移交住宅区时,按照住宅区总规模建安造价的百分之一点五(配置有电梯的住宅楼,按照建安造价的百分之二点五)向业主委员会提供的物业管理启动资金;
  (二)住宅区内公有住房的出售单位和买受人按照规定交纳的物业维修基金;
  (三)按照国家有关规定筹集的其他物业维修资金。
  物业维修专项资金必须以业主委员会为单位开设专户,专项储存,按栋立帐,其中由个人出资部分核算到业主,并由区级以上房地产行政管理部门负责监管,专项用于住宅区共有部分的维修。物业维修专项资金不足时,分别由住宅区内全体业主和整栋房屋全体业主按照各自拥有的房屋建筑面积比例共同承担。
  第四十一条 物业管理企业应当向业主、使用人提供质价相符的服务,依照本条例规定和物业管理服务合同的约定据实收取物业管理服务费,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。
  业主应当按时、足额交纳物业管理服务费;公房出租人或者业主将房屋出租的,应与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。
  第四十二条 房屋权属发生转移,原业主交纳的有关物业管理费用不予清退,由原业主与受让人协商清算。
  第四十三条 物业管理服务收费应当明码标价,挂牌公布服务内容、收费项目、标准和收支情况,接受物价等行政管理部门和业主、使用人的监督。

第七章 法律责任

  第四十四条 有下列行为之一的,由房地产行政管理部门予以处罚:
  (一)物业管理企业未取得资质证书从事物业管理服务的,责令停止违法行为,没收违法所得,并处以五千元以上四万元以下罚款。
  (二)物业管理企业违反资质等级规定承接物业管理服务项目,或者提供的管理服务达不到资质规定要求的,责令限期改正;逾期未改的,处以五千元以上二万元以下罚款;情节严重的,降低资质等级或者吊销资质证书。
  (三)物业管理企业聘用无岗位证书的管理人员,或者订立、终止、解除物业管理服务合同未按规定结清财物,移交房屋和有关资料并报房地产行政管理部门备案的,责令限期改正;逾期未改的,处以一千元以上三千元以下罚款;情节严重的,降低资质等级或者吊销资质证书。
  (四)物业管理企业擅自改变物业维修专项资金、住宅区公用设施、物业管理用房用途的,责令改正,并处以二千元以上二万元以下罚款;情节严重的,吊销资质证书。
  (五)开发建设单位不按照规定移交工程建设档案资料的,责令限期移交;逾期不移交的,处以五千元以上二万元下罚款。
  (六)开发建设单位不按照规定提供物业管理启动资金或者物业管理用房的,责令限期履行;拒不履行的,依法强制履行,并分别按照应当提供的资金或者物业管理用房销售价格的二倍处以罚款。
  (七)开发建设单位单独转让住宅区共有部分、物业管理企业擅自占有住宅区共有部分用于经营的,没收违法所得,责令限期改正,并处以违法所得一倍罚款。
  (八)占用、损坏住宅区共有部分,擅自改变房屋用途或者改变房屋外貌,损坏房屋承重结构或者超负荷使用房屋的,责令限期改正;情节严重的,处以一千元以上一万元以下罚款。
  (九)单位和个人未按照规定签订协议,擅自在住宅区内进行管线等施工的,责令限期改正,并处以一万元以上三万元以下罚款。
  第四十五条 违反本条例其他有关规定的,由有关行政管理部门依法处理。
  第四十六条 开发建设单位、物业管理企业、业主和使用人违反合同的约定,应当承担相应的违约责任;造成损失的,应当承担赔偿责任。
  第四十七条 业主、使用人不依照本条例规定交纳有关费用的,业主委员会应当协助物业管理企业催其交纳;逾期仍不交纳的,由物业管理企业按照物业管理服务合同的约定加收违约金。
  第四十八条 发生物业服务和物业收费争议,当事人可以协商解决,可以向房地产、物价等行政管理部门和消费者协会申请调解,也可以依法申请仲裁或者向人民法院提出诉讼。
  第四十九条 房地产行政管理部门和其他有关行政管理部门工作人员应当认真执行本条例;玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或者上级行政主管部门给予行政处分;给物业管理企业或者业主、使用人造成损失的,应当依法承担赔偿责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第八章 附则

  第五十条 本条例中有关用语的含义为:
  (一)住宅区物业,是指住宅区内已建成并投入使用的各类房屋及其相关的设备、设施和场地;
  (二)业主,是指物业的所有权人;
  (三)使用人,是指物业的承租人和实际使用物业的其他人;
  (四)共有部分,是指住宅区公用设施、房屋共用部位、房屋共用设施;
  住宅区公用设施,是指住宅区内业主共同使用的道路、供(排)水管道、窨井、化粪池、垃圾箱、照明路灯、室外泵房、绿地、庭院景点等设施;
  房屋共用部位,是指整栋房屋业主共同使用的楼梯间、水泵间、电表间、电梯间、电梯机房、走廊、门厅、传达室、内天井和房屋承重结构以及屋面、外墙面、走廊墙面等部位;
  房屋共用设施,是指整栋房屋业主共同使用的水箱、水泵、上下水管道、落水管、垃圾道、共用照明、公共天线、电梯、避雷装置和消防器具等设施设备。
  (五)住宅小区,是指建筑用地在二万平方米以上规模,基础设施配套比较齐全的居民生活区;
  (六)住宅组团,是指建筑用地在一万平方米以上规模,并有基本配套设施的居民生活区;
  (七)中高层住宅楼,是指住宅层数在七至九层,并有电梯等基本配套设施的住宅楼;
  (八)高层住宅楼,是指住宅层数在十层以上,并有电梯等基本配套设施的住宅楼。
  第五十一条 开发建设单位与物业管理企业订立的前期物业管理服务合同和业主委员会与物业管理企业订立的物业管理服务合同文本,由市房地产行政管理部门统一印制。
  第五十二条 其他物业的管理,可以参照本条例的规定执行。
  第五十三条 本条例的具体应用问题由市人民政府负责解释。
  第五十四条 本条例自公布之日起施行。



国家税务总局关于国际组织驻华机构、外国政府驻华使领馆和驻华新闻机构雇员个人所得税征收方式的通知

国家税务总局


国家税务总局关于国际组织驻华机构、外国政府驻华使领馆和驻华新闻机构雇员个人所得税征收方式的通知

国税函[2004]808号


各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局:
为加强个人所得税征收管理,防止税收流失,根据《中华人民共和国个人所得税法》和《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定,现对在国际组织驻华机构、外国政府驻华使领馆和外国驻华新闻机构中工作的中方雇员和外籍雇员个人所得税管理问题明确如下:
一、根据《维也纳外交关系公约》和国际组织有关章程规定,对于在国际组织驻华机构、外国政府驻华使领馆中工作的中方雇员和在外国驻华新闻机构的中外籍雇员,均应按照《中华人民共和国个人所得税法》规定缴纳个人所得税。
二、根据国际惯例,在国际组织驻华机构、外国政府驻华使领馆中工作的非外交官身份的外籍雇员,如是“永久居留”者,亦应在驻在国缴纳个人所得税,但由于我国税法对“永久居留”者尚未作出明确的法律定义和解释,因此,对于仅在国际组织驻华机构和外国政府驻华使领馆中工作的外籍雇员,暂不征收个人所得税。
在中国境内,若国际驻华机构和外国政府驻华使领馆中工作的外交人员、外籍雇员在该机构或使领馆之外,从事非公务活动所取得的收入,应缴纳个人所得税。
三、根据《中华人民共和国个人所得税法》规定,对于在国际组织驻华机构和外国政府驻华使领馆中工作的中方雇员的个人所得税,应以直接支付所得的单位或者个人作为代扣代缴义务人,考虑到国际组织驻华机构和外国政府驻华使领馆的特殊性,各级地方税务机关可暂不要求国际组织驻华机构和外国政府驻华使领馆履行个人所得税代扣代缴义务。
四、鉴于北京外交人员服务局和各省(市)省级人民政府指定的外事服务单位等机构,通过一定途径能够掌握在国际组织驻华机构、外国政府驻华使领馆工作的中方雇员受雇情况,根据《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第四十四条规定,各主管税务机关可委托外交人员服务机构代征上述中方雇员的个人所得税。各主管税务机关要加强与外事服务单位联系,及时办理国际组织驻华机构和外国政府驻华使领馆中方雇员个人所得税委托代征手续。
五、接受委托代征个人所得税的各外事服务单位应采取有效措施,掌握国际组织驻华机构和外国政府驻华使领馆中方雇员受雇及收入情况,严格依照法律规定征收解缴税款,并按月向主管税务机关通报有关信息。
六、北京、上海、广东、四川等有外国驻当地新闻媒体机构的省(市)地方税务局应定期向省级人民政府外事办公室索要《外国驻华新闻媒体名册》,了解、掌握外国驻当地新闻媒体机构以及外籍人员变动情况,并据此要求上述驻华新闻机构做好中外籍记者、雇员个人所得税扣缴工作。



国家税务总局
二○○四年六月二十三日