云南省城市房地产开发交易管理条例(2004年)
云南省人大常委会
云南省城市房地产开发交易管理条例
（２０００年９月２２日云南省第九届人民代表大会常务委员会第十八次会议通过根据２００４年１１月２６日云南省第十届人民代表大会常务委员会第十三次会议《云南省人民代表大会常务委员会关于〈云南省城市房地产开发交易管理条例〉涉及行政许可内容的修改决定》修正）
第一章总则
第一条为了加强城市房地产开发交易管理，规范房地产市场秩序，保护当事人的合法权益，促进房地产业健康发展，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《城市房地产开发经营管理条例》及有关法律法规，结合本省实际，制定本条例。
第二条在本省城市规划区内国有土地上从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本条例。
在本省城市规划区外国有土地上从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，参照本条例执行。
第三条省建设行政主管部门负责全省房地产开发交易管理工作；省土地行政主管部门负责全省房地产开发交易中的土地管理工作。
地、州、市、县建设行政主管部门或者单独设立的房管部门按照分级管理的原则和职责分工，负责本行政区域内的房地产开发交易管理工作；地、州、市、县土地行政主管部门负责本行政区域内房地产开发交易中的土地管理工作。
工商行政管理等部门依法对房地产开发交易的有关活动进行监督管理。
第四条任何组织和个人有权对房地产开发交易管理工作中的违法行为进行举报。建设行政主管部门应当认真处理，并负责答复举报人。
第二章资质管理
第五条从事房地产开发、房地产交易实行资格认证制度。
从事房地产开发、房地产交易的企业自取得营业执照之日起三十日内，持下列文件向省建设行政主管部门申请办理资质证书：
（一）营业执照复印件；
（二）企业章程；
（三）验资证明；
（四）企业法定代表人的身份证明；
（五）专业技术人员的资格证书和聘用合同；
（六）国家和省规定的其他文件。
省建设行政主管部门应当自接到申请之日起十个工作日内予以答复。
第六条房地产价格评估机构的资质，由县级以上建设行政主管部门核准。从事房地产咨询、房地产经纪活动的机构，应当经县级以上建设行政主管部门批准。
第七条取得资质证书的单位，应当到核发资质证书的建设行政主管部门进行资质年检。
取得资质证书的单位，符合国家或者省规定的上一等级资质条件的，可以向省建设行政主管部门申请晋升资质等级。
取得资质证书的单位分立、合并后需要继续从事房地产业务的，应当重新申请办理资质证书。
第八条从事土地价格评估的机构，应当持有国务院土地行政主管部门或者省土地行政主管部门颁发的土地估价资质证书，方可承担相应的土地估价工作。
第九条房地产价格评估人员应当依照国家规定取得咨格证书；其他从事房地产中介活动的人员应当经省建设行政主管部门培训合格后，方可从事房地产中介业务。
第三章开发管理
第十条房地产开发项目应当根据城市规划、建设用地计划和房地产开发年度计划确定。优先开发城市居民普通住宅、市政公用基础设施和国家产业政策鼓励的项目。
房地产开发应当遵守环境保护、文物保护等有关法律、法规。
第十一条与房地产开发项目配套建设的公用设施、设备、道路、绿化等，在其院落、房屋组团内的，移交小区业主管理；在院落、房屋组团外的，移交项目所在地的县级建设行政主管部门管理。
第十二条与房地产开发项目配套建设的学校、幼儿园、商业网点、文体用房，已进入项目开发成本的，所有权归小区业主所有；未进入项目开发成本的，所有权归投资者所有。
上款所有权的划分，由房地产开发项目所在地的县级以上建设行政主管部门会同物价部门、审计部门审核认定；土地使用权由土地行政主管部门认定。
第十三条建设行政主管部门应当自受理房屋权属登记之日起三十个工作日内核发房屋所有权证。
第四章转让管理
第十四条依法取得所有权的房屋，可以依法转让。
本条例所称转让，包括买卖、赠与等。
第十五条房地产转让或者变更，应当向县或者市建设行政主管部门办理房产变更登记，并持变更后的房屋所有权证书办理土地使用权变更登记，经同级土地行政主管部门核实，由同级人民政府更换土地使用权证书。
第十六条转让以划拨方式取得土地使用权用于经济适用住房建设的，应当经有批准权的人民政府批准。
第十七条转让房地产开发项目，转让人和受让人应当在土地使用权变更手续办理完毕之日起三十日内，持转让合同及有关证明文件到建设行政主管部门办理备案手续。
房地产开发项目受让人从事房地产开发，应当先取得与所开发项目相适应的房地产开发资质证书。
第十八条商品房购销双方应当签订由省建设行政主管部门和省工商行政管理部门监制的《商品房购销合同》。自合同签订之日起三十日内，销售方应当到房屋所在地的县或者市建设行政主管部门登记。
第十九条房地产开发项目转让时已经销售、预售商品房但未交付使用的，项目转让人应当及时以书面形式通知购房人。购房人自收到书面通知之日起三十日内有权提出解除原商品房购销合同。
购房人在三十日内未提出解除商品房购销合同的，项目转让人、受让人应当与购房人签订变更协议。项目受让人应当在变更协议签订之日起三十日内持项目转让人、购房人原签订的《商品房购销合同》、变更协议到原《商品房购销合同》登记机关办理变更手续。
除项目受让人与购房人另有约定外，原购销合同中的各项约定不变。
第二十条房地产转让，转让方应当自转让合同签订之日起三十日内，向房屋所在地的县或者市建设行政主管部门和土地行政主管部门如实申报成交价格。
第二十一条预售商品房实行许可证制度。房地产开发企业预售商品房，应当按照本条例第二十二条的规定申请办理商品房预售许可证。
预售商品房应当向预购人出示商品房预售许可证。
第二十二条在工商行政管理部门登记注册的房地产开发企业申办商品房预售许可证，由同级建设行政主管部门核发；但是，在国家工商行政管理部门登记注册的，以及省外房地产企业进入本省从事房地产开发的，由省建设行政主管部门核发。其中：
（一）预售开发项目总建筑面积在十万平方米以上的，由省建设行政主管部门核发；预售开发项目总建筑面积在四万平方米以上十万平方米以下的，由地、州、市建设行政主管部门核发；预售开发项目总建筑面积在四万平方米以下的，由县或者市建设行政主管部门核发。
（二）预售开发项目单项工程建筑面积在五万平方米以上的，由省建设行政主管部门核发；预售开发项目单项工程建筑面积在二万平方米以上五万平方米以下的，由地、州、市建设行政主管部门核发；预售开发项目单项工程建筑面积在二万平方米以下的，由县或者市建设行政主管部门核发。
第二十三条房地产中介服务机构代理销售、预售商品房的，应当取得委托书。代理销售、预售商品房时，应当向购房人、预购房人出示营业执照、资质证书和委托书等证明文件。
第五章租赁管理
第二十四条依法取得所有权的房屋可以出租；委托代管的房屋经房屋所有权人书面同意，可以依法出租。
第二十五条房屋租赁应当签订书面租赁合同。
房屋出租人在租赁期限内转让房屋所有权的，应当提前二个月通知房屋承租人；租赁期不满二个月的，应当提前十日通知承租人。房屋受让人应当继续履行原租赁合同中约定的事项。
第二十六条房屋承租人在租赁期限内，经房屋出租人书面同意，可以将承租房屋的部分或者全部转租给他人，并签订转租合同。
转租期间原租赁合同变更或者终止的，转租合同随之变更或者终止。
第二十七条房屋租赁（含转租）合同自签订之日起三十日内，房屋出租人应当持下列文件向房屋所在地的县或者市建设行政主管部门办理房屋租赁登记备案手续：
（一）书面租赁合同；
（二）房屋所有权证书；
（三）当事人的身份证明文件；
（四）法律、法规、规章规定的其他证明文件及资料。
出租共有房屋的，还应当提交其他共有人同意出租的书面证明；转租房屋的还应当提交原租赁合同；出租代管房屋的，还应当提交委托代管人授权出租的书面证明。
第二十八条承租人不得擅自拆改、扩建所承租的房屋及附属物，确需拆改、扩建的，应当经出租人同意，签订书面合同，并不得违反国家和省的有关规定。
第六章抵押管理
第二十九条依法取得所有权的房屋和其他地上定着物、预购的商品房、在建房地产工程可以抵押。
抵押依法取得所有权的房屋，其所占用的土地使用权应当同时抵押。抵押在建房地产工程，其所占用的土地使用权应当同时抵押。
抵押房地产，抵押人、抵押权人应当签订书面合同，并按照有关规定办理抵押登记。
第三十条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。设定抵押权的房地产价值大于所担保债权的余额部分，可以在不超出余额部分价值的范围内再次抵押。
同一房地产设定两个以上抵押权的，抵押人应当将已经设定过的抵押情况事先告知抵押权人。
以两宗以上房地产设定同一抵押权的，视为同一抵押房地产，但抵押当事人另有约定的除外。
第三十一条取得房屋部分所有权的房地产抵押，应当经其他所有权人书面同意。
第三十二条房地产抵押应当经有相应资质的房地产中介机构评估其价值，但抵押人与抵押权人另有约定的除外。
抵押已出租的房地产的，原租赁合同继续有效，抵押人应当将租赁情况和抵押情况告知抵押权人和承租人。
第三十三条以预购商品房或者在建房地产工程抵押的，抵押人应当办理权属预登记，登记机关应当在抵押合同上作记载。在抵押期限内抵押人取得房屋所有权证书的，抵押人应当重新办理房地产抵押登记。
第三十四条抵押合同变更或者终止，抵押人应当自变更或者终止之日起十五日内，到原登记机关办理变更或者终止手续。
第七章法律责任
第三十五条违反本条例规定，未取得资质证书或者超越资质等级从事房地产开发、房地产交易的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，处五万元以上十万元以下的罚款。
第三十六条违反本条例规定，擅自预售商品房的，由县级以上建设行政主管部门责令停止违法活动，没收违法所得，可以并处相当于已收取的预付款百分之一以下的罚款。
第三十七条伪造、涂改、转让、出借、出租资质证书、商品房预售许可证书的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，可以并处违法所得百分之一以上百分之三以下的罚款；逾期不改的，吊销资质证书或者商品房预售许可证书。
第三十八条违反本条例规定，未办理资质年检或者年检不合格的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正；逾期不改的，吊销资质证书。
第三十九条违反本条例规定，有下列情形之一的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，没收违法所得，并处一千元以上五千元以下的罚款：
（一）未取得房地产价格评估资格证书或者未经培训合格，擅自从事房地产中介业务的；
（二）伪造、涂改、转让、出借、出租房地产价格评估资格证书或者培训合格证明的。
第四十条违反本条例规定，越权核发房地产价格评估资格证书、培训合格证明和商品房预售许可证书的，其证书无效，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十一条国家机关工作人员在房地产开发交易管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。
第八章附则
第四十二条本条例自２０００年１１月１日起施行。
北京市财政局关于下放国有商业企业工资分配自主权后实行工资总额与经济效益挂钩有关财务问题处理办法
北京市财政局
北京市财政局关于下放国有商业企业工资分配自主权后实行工资总额与经济效益挂钩有关财务问题处理办法
北京市财政局
市属商业、粮食各主管局、石油公司、各计划单列企业、各区、县财政局、市财政二分局：
为了贯彻执行市劳动局、市财政局、市税务局、市统计局、中国人民银行北京市分行《关于下放北京市地方所属国营企业工资分配自主权实施办法的通知》精神，加强对国营工效挂钩企业的财务管理，完善工效挂钩办法，解决工效挂钩中出现的新问题，特对下放国营商业企业工资分配
自主权后实行工效挂钩办法的企业有关财务问题处理办法做如下规定，请按照执行。
一、企业依据规定自主确定工资总额的提取
实行工资总额同经济效益挂钩的企业，可以根据京劳资发字（1992）363号文件规定，本着工资总额增长幅度低于本企业经济效益增长幅度的原则，自主确定挂钩浮动比例，自行进行年终清算。
企业经济效益指标的完成情况应严格按我局制发的财务会计处理办法计算，并以财政部门审核批准的财务决算数字为准。
企业经济效益下降时，企业的工资总额相应下降。按上年度工资总额与效益挂钩浮动比例计算下降幅度及下降额，工资下浮最多不超过20％。
二、企业挂钩效益基数的确定
1．市劳动局、财政局依据1991年工效挂钩清算结果，核定企业1992年的挂钩效益基数，以后年度企业以上年挂钩效益指标实际完成数（扣除应提取的新增工资后）作为当年挂钩效益基数。
2．企业当年工资总额按比例计算应下降20％以上，而未随效益完成数额同比例下浮的企业，第二年挂钩效益基数按效益与工资下浮20％的同比例计算。（计算方法：第二年效益基数＝上年效益基数×〔1－（20％÷挂钩浮动比例）〕。
3．经有关部门批准，新组建的国有企业，申请实行工效挂钩办法需按市财政局、劳动局核定的指标作为第一年挂钩效益基数。
4．挂钩企业有扩建项目需要增加人员时，经过批准按照有关政策在增加工资的同时，相应核增企业挂钩效益基数。
5．实行与减亏（补亏）挂钩办法的企业，完成减亏（补亏）任务恢复正常盈利水平后，需要继续实行工效挂钩办法时，企业应提出申请，报市劳动局、市财政局重新核定挂钩工资总额基数和挂钩效益基数。
6．企业工效挂钩否定指标的确定：“上船”企业以“上船”协议书确定的每年上交财政任务作为当年否定指标，未“上船”企业以二期承包协议规定的每年上交财政任务作为当年否定指标。完不成否定指标的企业按原规定相应扣减新增工资。
7．按照国务院《全民所有制企业转换经营机制条例》关于：“凡实行工效挂钩企业都要建立工资储备基金”的规定，从1992年开始，将历年结余的工资基金全部转入工资储备基金，并将当年新增工资总额的10％转入工资储备基金；工资储备基金达到本企业一年工资总额（相当
于一年挂钩工资总额基数）时，可不再提取。当效益下降和提取的工资总额下降时，企业可自行使用工资储备基金弥补工资总额，以丰补欠。
三、工资及工资增长基金的提取
1．企业在实际发放工资时，对其中按照规定应由专用基金、工会经费、营业外支出以及应由其他来源开支的工资，应分别在相应的会计科目中核算。
2．企业应计提的工资增长基金按季累计计入成本，下浮的工资按季累计冲减企业成本。
四、工效挂钩企业当年效益及工资增长基金的计算
（一）工效挂钩企业经济效益指标口径：
1．实现利税：包括实现利润总额、应缴产品税、增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税。
2．上交税利：包括实际上交的产品税、增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、所得税、调节税、上交利润。
3．销售收入：销售收入不得作为同工资总额挂钩的唯一经济效益指标。
（二）关于企业经济效益政策调整因素
1．企业按“上船”协议规定按产品销售收入中提取1％新产品开发基金影响实现利润的部分，可以视同实现利润计算提取工资增长基金，其视同额一次调减下一年挂钩效益基数，以后年度不再考虑。
2．企业按“上船”协议规定按销售收入一定比例提取补充国家流动资金。根据市财政局京财商（1992）1242号《关于国营大中型商业企业“上船”后有关财务处理问题的通知》规定，该项资金在税前扣减利润中反映，因此不影响实现利润，在计算工资增长基金时不作视同因
素考虑。
3．在“上船”协议中明确为实行提高固定资产折旧率办法的试点企业，由于折旧额增加（比现行分类折旧办法增加部分）影响实现利润部分，可视同实现利润计算提取工资增长基金，其视同额一次调减下一年挂钩效益基数，以后年度不再考虑。
4．企业由于其他各种原因影响挂钩效益指标完成，不得自行处理或视同。对于某些特殊问题，可根据京劳字〔1992〕364号文件规定，市直属企业报市劳动局、市财政局研究处理；区、县属企业报区、县劳动局、财政局研究处理。
（三）工效挂钩企业工资增长基金的计算
1．凡以利税指标（包括实现利税、上交税利、实现利润）作为经济效益挂钩的企业，应以新增工资没有进入成本以前的完成额计算出效益净增长率，然后计算应提取的新增工资额。
2．凡实行双挂即与销售收入和实现利税两个指标挂钩的企业，在计算应提新增工资时，应先计算由于销售收入增长应提取新增工资，进成本以后，再计算实现利税应提的新增工资额。
五、企业违纪问题
除企业自查查出的违纪问题并在决算中已做调整外，企业被审计、检查机关查出的问题，其中不按财务会计制度规定核算，虚盈实亏，造成潜亏的，要在当年实际完成效益中剔除后计算，由此多提的工资要按规定冲回，并相应调整有关科目。
本办法自文到之日起执行。1992年企业工资清算可比照本办法执行。
1993年1月11日