刑罚进化论纲（一）

尹振国


[内容摘要]刑罚是社会上层建筑的一部分，必然决定于与它相适应的经济基础，随着经济基础的变化而发生变化。刑罚是和一定的社会环境相伴而生，刑罚的进化伴随着社会的进化而进化，通过对刑罚史的研究和对各国刑事司法实践的观察，我们可以发现刑罚的进化路径是从由野蛮、残酷、消极、不合理到文明、缓和、积极、合理；从古至今，刑罚经历了从以死刑与肉刑为中心到以自由刑为中心再到现代正逐渐以非监禁刑为中心的发展历程，这一历程的演进与人类文明进步的脚步是相一致的，也是人类理性战胜非理性的结果。

本文共分四个部分:

第一部分是刑罚进化的概述和理论基础。进化由低级到高级，由简单到复杂，种类由少到多的发展过程，是量变和质变的统一。刑罚的发展过程是从严酷走向宽缓、从野蛮走向文明。刑罚的发展过程和生物进化的过程是一致的。我们可以把生物进化论应用于刑罚研究中，通过对刑罚演化史的研究，运用归纳法来揭示刑罚进化的规律，并预测刑罚的发展趋势；生物进化的基本规律是遗传、变异、自然选择和人工选择，我们以生物进化论、社会进化论、法律进化论的观点作为基础来论述刑罚进化的基本规律。

第二部分是刑罚的起源和进化的基本概况。社会生活是复杂的，刑罚是源于复仇、源于战争或者源于禁忌并不具有普适性，因此，对刑罚起源的探究要根据具体的史实，对具体国家或地区进行具体分析，而不能一概论之；从刑罚自身的特点来看，刑罚的发展、演变可以分为复仇时代、威吓时代、博爱时代和科学时代四个阶段；刑罚进化的基本特点是刑罚体系的中心由死刑、肉刑转向自由刑，刑罚由繁到简，刑罚由严酷到缓和， 刑罚由注重已然转向注重未然。

第三部分分析刑罚进化的动因。刑罚是在人类社会发展过程中逐渐形成和发展起来的，其形成和发展受诸多因素的影响，本文分析了刑罚进化的经济、政治、思想等方面的因素；刑罚的进化不是自然而然的，它包含着人的智慧、人工选择和调整，所以，刑罚制度的完善和改革成为刑罚进化的动因之一。

第四部分论述刑罚进化的基本趋势。我们可以对已有的刑罚历史进行的分析、总结，然后揭示刑罚进化的规律：死刑的限制和废止；刑罚的轻缓化；刑罚实现方式的多样化和刑罚的扩散和变异。


[关键词]刑罚 刑罚史 进化 趋势


第一部分 刑罚进化论概述[1]

一、进化、进化论、生物进化论

　　要揭示事物的本质，首先要弄清楚事物的概念。进化,《辞海》解释为:“（1）亦称“演化”，旧称“天演”。生物逐渐演变，由低级到高级，由简单到复杂，种类由少到多的发展过程。地球上原无生命，大约在30多亿年前，在一定的条件下，形成了原始生命，其后由于变异、遗传学自然选择作用，生物不断地进化，直到今天世界上存在着170万种左右的生物。（2）缓慢的，逐渐的，不显著的变化。在社会领域，进化同“革命”相对，指社会发展的量变阶段。有时亦作“发展”的同义词。如列宁指出，有两种基本的发展（进化）观念，即辩证法和形而上学。
　　进化论，《辞海》解释为：亦作“演化论”，旧译为“天演论”。通常指生物界的进化理论。生物进化论是研究生物进化、生物发展规律以及如何运用这些规律的科学，是生物学的一个重要部门。进化论一词最初为拉马克提出。达尔文的《物种起源》一书奠定了进化论的科学基础。[2] 而现代生物学的发展，促进了生命起源、物种分化和形成学进化理论的进一步发展，认为生物最初从非生物发展而来，现代地球上生存的各种生物，有共同的祖先，它们在进化的过程中，经过变异、遗传和自然选择，由低级到高级、从简单到复杂，种类由少到多。恩格斯认为达尔文的进化理论是19世纪自然科学的三大发现（能量守恒与转换定律、细胞学说和进化论）之一。 [3]
　　分析进化论的概念，我们可以知道，人们通常所说的进化论是达尔文的生物进化论。后来，人们把生物进化论理论引入社会学、法学来揭示和解释社会发展和法律现象发展的规律，从而形成了社会进化论和法律进化论理论。
　　关于事物进化的思想，早在古希腊时期就有了萌芽，赫拉克利特（约公元前350—470年）认为万物皆在流动状态中；恩培多克勒说生命的发展是一个逐渐的过程，不完善的形式慢慢地为较完善的形式所代替。其后的亚里士多德进一步认为，较完善的形式不但在时间上来自不完善的形式，而且就是从不完善中发展而来。“原子论者常常被称为进化论者，他们好像认为每一物种都是重新出现的。”[4] 但由于他们相信只有与环境适合的物种才能生存。他们在精神上已经接近自然选择说的实质，但是像在其他许多知识领域中一样，希腊哲学家所能做到的只是提出问题，并对问题的解决方法进行一番思辨性的猜测。由于缺乏论据的思想也就只能停留在一个肤浅的朴素的层次上。
　　在18世纪，已经有一些博物学家开始拥护进化学说，到19世纪前半期这样的人愈来愈多。法国的布丰提出了外界环境直接改变动物的学说。斯宾塞在达尔文的《物种起源》发表以前几年。已经在论证一种成熟而具体的进化论学说。但从总体上说，在1858年达尔文与华莱士同时发表他们得出的研究成果以前，科学界是反对进化论的。
　　在1859年出版的《物种起源》一书中，达尔文广泛引征在南美海面上航行五年所收集的与物种变迁有关的事实，提出了他的自然选择观点——属于一个种族的个体，天赋性能各不相同，在争取生存和争夺配偶的斗争中，适应环境的有用的性能都具有“生存价值”，而使具有这种性能的个体占有优势，有更大机会延长生命或得到配偶，顺利地生产压倒多数的后裔以继承这一有益的变异。由于不具有这种性能的个体逐渐被淘汰掉了，这一变异便有扩大到全种族之势，这样经过环境的选择作用，一个不同的永久的种别慢慢地确立起来。
　　在我们看来，达尔文的自然选择学说包含了以下要素：其一，同一种族的不同个体在天赋性能上存在差异；其二，在生物的进化过程中，环境起着决定性的作用；最后，生物进化由环境决定，而环境的变化不可预测，因而生物的进化过程具有无目的性。
　　自然选择学说作为《物种起源》的中心思想，包含了达尔文主义的精髓，它是如此的重要以致于长期以来人们将它视为达尔文生物进化论的全部，而忽视了达尔文关于人工选择的思想。其实，达尔文是很重视人工选择的作用的。在 《物种起源》一书中达尔文认为，家养物种起源于少数几种野生物种，但由于物种本身有遗传和变异两种性质，其中对人类有用的变异就在人工选择过程中被保留了下来，保留了下来的有用的性状通过遗传继续传给后代，后代中又出现的变异则再一次被选择。这样，家养物种就沿着对人类越来越有用的方向进化。
　　可见，相对于自然选择，人工选择能在一个相对较短的时间内造就出适合于人类需要的物种。因而，在我们承认人工选择的有限性即由于自然条件地理上和历史上的多样性，自然界所造就的物种远比人工造就的多得多的同时，我们似乎也应该看到自从人类产生以后，人工选择也在改变着生物的进化历程，虽然其范围有限，但在它能作用的范围里，其效果却比自然选择更为明显。自从人类出现以后，人工选择也是生物进化的原因之一。[5]

二、社会进化论、法律进化论

　　达尔文在自然选择说基础上建立的进化论,不但使直接有关的科学发生了深刻的变化,而且也在其它思想领域引起了深刻变化。就社会进化论产生的意义来说，社会进化论的产生给形而上学及神创世界的物种不变论以沉重的打击，对探索社会发展的自然规律性和对社会发展进行客观的、科学的研究起了积极的作用；就进化论对法律和法学的影响,庞德这样评价到：“我们可以毫不夸张地说,达尔文为那一代人创造了大量的语汇,提供了各种模拟,而且还指明了思路,因此,达尔文的贡献决不亚于拉普拉斯为第一代社会学家所做出的贡献。”[6] 如果说19世纪大陆绝对主义的形而上学的法律观是拉普拉斯决定论的产物,英美的进化论法律观则是达尔文学说的产物。[7]

(一) 社会进化论

　　社会进化论是将变异、自然选择和遗传等生物学概念应用于社会学研究，进而解释社会变迁的一种社会学理论。社会进化论认为，人类社会和生物有机体是相似的，人类社会是自然界的延续，进化是自然界的普遍规律，也是人类社会历史变迁的自然规律。早期的社会进化论代表人物是A•孔德、H•斯宾塞、L•H•摩尔根、E•B•泰勒和L•T•霍布豪斯等人。他们认为，社会进化和生物进化一样，也是一个缓慢的、渐进的过程，是从低级到高级、由简单到复杂的直线式的发展。人类社会自古至今大体经历了六个由低级到高级的发展阶段，即采集经济时代、奴隶制经济时代、农业经济时代、前中后三个工业经济时代。生产力的发展，推动社会不断进化，社会发展遵循从低级到高级发展的规律。　
　　与早期社会进化论不同，现代社会进化论不再对社会发展阶段进行猜测，而把重点放在研究不同社会发展的变化模式上。认为社会的发展不是直线式的、渐进的过程,它可借助文化传播以跨越某个或某些发展阶段;从发生学上看，人类作为一个整体必须经过一系列的进化阶段，但每一个社会不一定必须经过所有的进化阶段。工业化导致了相同的制度和社会模式在全球范围的发展。现代社会进化论提出了 5种社会变迁类型：①非必然的进化。社会发展到某一阶段,可能会导致进一步进化,但也可能不会发生这种进化。②非直线发展的进化。不存在一个所有社会都必然经过的单一发展阶梯顺序，社会通过相互传播文化，可以跨越某些发展阶段。③非社会达尔文主义的进化。认为协作化竞争更能带来进步。④不含最终目标的进化。⑤非同步的进化。经济的增长、科学技术的发展，不是必然地伴随着文化的同步发展。

(二) 法律进化论

　　法律进化论观首先产生于英国。这种观点之所以能够产生于英国,这与英国源远流长的经验主义传统有关。近代以来,自培根创立英国经验论哲学后,历经霍布斯的系统化和洛克的发展,最后在休谟那里达到顶峰。达尔文正是循着经验主义的方法论,在收集了大量的博物学的基础上,通过对资料的分析得出了“物竞天择，适者生存”的进化论观点，因此可以说,进化论是经验主义的产物,而作为达尔文学说产物的法律进化论,也是以经验主义作为其哲学基础的。传统的法律进化论秉承经验主义传统,主张法律的生命在于经验,法律的发展是一个缓慢的不断进化的过程。在这一过程中,推动法律发展的是一定环境下人的行动而不是人的理性设计。
　　关于法律的进化，在不同时期不同学者所持观点不尽相同，但在以下几点上传统的法律进化论是一致的：首先，法律是由一定环境决定的；其次，由于环境处于不断变化之中，法律并不是一成不变的东西，而是历史的产物。在传统的法律进化论看来，法律是对社会环境的反应( 人们不能离开社会的其他方面而孤立的分析法律。如果孤立地研究法律，就不可能理解法律的特征、法律与其他社会现象的关系和法律的复杂性，也不可能理解法律是社会生活的一部分 )这一观点明显源自于达尔文的生物进化论！同时，法律受制于社会环境，而社会环境时刻处于变化之中。这就决定了法律不能只是一个静态的固定不变的东西，而应该是一个动态的变动不居的过程，而且社会前进的速度总是比本质上具有相对性的法律要快。正如梅因爵士所言社会的需要和社会的意见常常是或多或少走在法律的前面的。我们可能非常接近地达到它们之间缺口的结合处，但永远存在的趋向是要把这缺口重新打开来，因为法律是稳定的。而我们所谈到的社会是进步的，人民幸福的或大或小完全决定于缺口缩小的程度。[8]

三、刑法进化论
四川省泸州市人民政府


泸州市物业管理办法
泸市府令（2008）第57号



《泸州市物业管理办法》已经2008年6月26日市政府第7次常务会议讨论通过，现予以公布实施。







代市长 刘国强



二○○八年七月一日





泸州市物业管理办法

第一章 总 则

第一条 为了规范泸州物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，保障物业的合理使用，根据国务院《物业管理条例》的有关规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 泸州市行政区域内的物业管理活动适用本办法。

第三条 本办法所称业主，是指房屋的所有权人。使用人是指房屋的承租人或实际使用人。

本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。

第四条 泸州市规划建设局负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

泸州市房地产管理局负责承办本行政区域内物业管理活动监督管理的具体工作。

各区县建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。（以上统称物业监督管理部门）

街道办事处、乡镇人民政府、社区居民委员会协助和配合有关部门做好物业管理活动的监督和指导工作。

第二章 业主、业主大会及业主委员会

第五条 业主在物业管理活动中，享有下列权利：

（一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；

（二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；

（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；

（四）参加业主大会会议，行使投票权；

（五）选举业主委员会成员，并享有被选举权；

（六）监督业主委员会的工作；

（七）监督物业服务企业履行物业服务合同；

（八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；

（九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；

（十）法律、法规规定的其他权利。

第六条 业主在物业管理活动中，履行下列义务：

（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；

（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；

（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；

（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；

（五）按时交纳物业服务费用；

（六）法律、法规规定的其他义务。

第七条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。

业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。

第八条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。

业主大会应当设立业主委员会作为执行机构。

业主大会自首次业主大会会议召开之日起成立。

第九条 一个物业管理区域内，业主入住率达50%以上（含返迁房）或竣工验收合格交付使用满两年的物业，应当在物业所在地的区县建设行政主管部门或在街道办事处、乡镇人民政府的指导下，由业主代表、建设单位（包括公有住房出售单位）组成首次业主大会筹备组，组织业主召开首次业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

首次业主大会筹备组根据业主持有的《房屋所有权证》或其他证明房屋权属的合法有效证件确认业主身份后进行登记。共有物业的业主按产权比例行使业主权利。单个业主首次业主大会上的投票权超过全部投票权30%的部分不再计投票权并在计算投票权比例时从总投票权中扣除。依法归全体业主所有的物业不计投票权。

首次业主大会业主投票权以业主拥有物业的建筑面积、住宅建筑面积确定，每平方米（不足1平方米不计）建筑面积为一个投票权，投票权数累加计算。

业主依据投票权在首次业主大会上对提交的事项行使表决权。业主在首次业主大会之后的投票权由业主大会议事规则确定。

业主及其配偶可以担任业主代表和业主委员会委员。

第十条 下列事项由业主共同决定：

（一）制定和修改业主大会议事规则；

　　（二）制定和修改管理规约；

　　（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；

　　（四）选聘和解聘物业服务企业；

　　（五）筹集和使用专项维修资金；

　　（六）改建、重建建筑物及其附属设施；

　　（七）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

第十一条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元或楼层等为单位，推选1名业主代表参加业主大会会议。

业主代表由每幢、单元或楼层的全体业主推选产生，推选业主代表应当经有投票权过半数的业主同意。

业主代表参加业主大会会议，应当真实反映其所代表的该幢、单元或楼层的业主的意愿。业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体选票经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。

第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主可以委托代理人参加业主大会会议。

业主大会决定本办法第十条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本办法第十条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

业主大会或业主代表大会的决定对业主具有约束力。

第十三条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：

（一）召集业主大会会议，报告物业服务的实施情况；

（二）代表全体业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务委托服务合同。

（三）及时了解业主、使用人的意见和建议，监督物业服务企业的工作，协助物业服务企业落实各项管理措施；

（四）监督业主遵守管理规约；

（五）业主大会赋予的其他职责。

第十四条 业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县建设行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案时需提交业主大会议事规则、管理规约、业主大会决定、业主身份确认材料、选举结果及其成员名单等有关资料。

业主委员会成员应当由热心公益事业、责任心强，具有一定组织能力、工作能力和必要的工作时间的业主担任。

业主委员会由主任、副主任、委员组成。业主委员会成员在业主中选举产生，数额应当为5人以上单数，每届任期3年，可连选连任；业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生；业主委员会成员物业产权变更的，应予以改选。

第十五条 管理规约应对有关物业使用、维护、管理和业主的公共利益，业主应当履行的义务，违反管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。

管理规约对全体业主具有约束力。物业使用人应当严格遵守管理规约。

第十六条 业主大会自成立之日起2个月内，应当决定物业服务企业的续聘或另选聘新的物业服务企业。

第十七条 业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业服务无关的决定，不得从事与物业服务无关的活动。

业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区县建设行政主管部门或街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。

第十八条 业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。

在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。

住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。

第三章 前期物业管理

第十九条 在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。

第二十条 建设单位在办理商品房预售许可证时，应当提交物业服务合同和物业服务方案。购房人在签订购房合同时，应与受委托的物业服务企业签订前期物业服务协议。前期物业服务协议应作为房屋销（预）售合同的内容。

第二十一条 建设单位应当在房屋销（预）售前制定临时管理规约，在房屋销（预）售时向购房人明示，并予以说明。购房人在与建设单位签订商品房买卖合同时，应当对临时管理规约予以书面承诺。

第二十二条 在物业销（预）售前，对住宅物业、住宅小区内的非住宅物业总建筑面积在2万平方米以下的小区，由建设单位征得物业管理主管部门同意后，可以采用协议方式明确物业服务企业实施前期物业管理；对住宅物业、住宅小区内的非住宅物业总建筑面积在2万平方米以上的，应当通过招投标方式选聘物业服务企业对拟销售的物业实施前期物业管理，投标人少于3人的，由建设单位征得物业管理主管部门同意后，可以采用协议方式明确物业服务企业实施前期物业管理。

第二十三条 物业服务企业在承接物业时，应当对物业的共同部位、共用设施设备进行查验。经查验后，办理物业承接验收手续。

第二十四条 在办理物业承接验收手续之日起15日内，建设单位应当将下列资料移交物业服务企业，资料移交后报物业管理主管部门备案：

（一）竣工总平面图、单体建筑、结构和设备竣工图、附属配套设施、水、电、气、通讯、光纤布局图和地下管网工程竣工验收资料；

（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；

（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；

（四）物业管理所必须的其他资料。

物业服务企业在前期物业服务合同终止时，应当将上述资料全部移交给业主委员会。

第二十五条 建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。

第二十六条 建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。

第四章 物业服务企业和物业服务

第二十七条 物业服务企业应当具有独立的法人资格。物业服务企业实行资质管理制度。

第二十八条 物业服务企业应当在依法取得物业服务资质证书、工商营业执照及相关证件后，按照核定的资质等级，承揽相应的物业服务业务。

市外物业服务企业进入本市接受委托从事物业服务活动的，应当持物业服务资质证书和有关证件到物业所在地的建设行政主管部门办理资质备案，并到有关部门办理相关手续。

第二十九条 物业服务企业变更名称、住所和企业法定代表人及注册资本等，应在工商办理变更之日起30个工作日内，到建设行政主管部门办理变更和备案手续。

第三十条 物业服务企业的权利：

（一）可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。

（二）依据有关规定和物业服务合同，收取物业服务费用和代办服务费用；

（三）有权制止并处理违反本住宅区管理规约和物业服务制度的行为，对造成损害的有权要求赔偿；

（四）依法开展多种经营和特约有偿服务。

（五）对物业区域内存在的问题提出整改意见；

第三十一条 物业服务企业的义务

（一）全面履行物业服务合同，及时提供优质物业服务，提高物业服务水平；

（二）接受业主委员会和业主的监督；

（三）重大管理措施应提交业主委员会审议决定；

（四）配合区域所在地社区委员会、公安派出所等相关部门搞好社区文化和安全防范工作；

（五）落实消防、治安等安全防范措施和应急措施，发生事故及时向有关部门报告；

（六）接受物业管理主管部门和有关行政主管部门的监督和指导。

第三十二条 业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。

物业服务合同应当对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

第三十三条 提倡物业服务合同使用国家规范性文本，服务合同自签订后15日内，报物业监督管理部门备案。

第三十四条 物业服务企业承接物业时，应当与业主委员会办理物业验收手续。

业主委员会应当向物业服务企业移交本办法第二十四条第一款规定的资料。

第三十五条 物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本办法第二十四条第一款规定的资料交还给业主委员会。

第三十六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与物业服务内容、服务水平相适应的原则。

第三十七条 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。

第三十八条 普通住宅物业服务收费实行政府指导价，具体收费标准由业主与物业服务企业根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。普通住宅范围由建设行政主管部门依照相关规定进行认定。

普通住宅以外的物业服务收费实行市场调节价；为业主提供的代办性特约服务费和专项服务费，除价格管理部门另有规定外，均实行市场调节价。实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定，并将收费项目和收费标准报同级价格主管部门备案。

第三十九条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：

（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；

（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；

（三）物业管理区域清洁卫生费用；

（四）物业管理区域绿化养护费用；

（五）物业管理区域秩序维护费用；

（六）用于物业管理的固定资产折旧费；

（七）办公费用；

（八）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；

（九）经业主同意的其他费用。

第四十条 物业服务企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。

第四十一条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带缴纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服务费用或者物业服务资金。

第四十二条 纳入物业服务范围的已竣工但尚未出售，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额缴纳。

第四十三条 物业管理区域内，供水、供气、供电、通讯、有线电视等公用事业单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取3%以内手续费（不得计入价内），但不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十四条 物业服务费的收取和使用，应当统一管理，专款专用，严格财务管理制度，并接受有关部门的监督。

第五章 物业的装饰装修管理和维修管理

第四十五条 业主或使用人对其房屋有进行装修的权利，但不得危及建筑物的整体安全，更不得损害其他业主的合法权益。

第四十六条 业主或使用人进行装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业。物业服务企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主、使用人。

第四十七条 业主或使用人因装饰装修造成其他业主、使用人财产损失或影响物业使用的，由责任人负责修复或赔偿；业主委员会与物业服务企业应配合做好协调工作。

第四十八条 业主或使用人装饰装修房屋与物业服务企业签订住宅室内装饰装修管理服务协议包括以下内容：

（一）装饰装修工程的实施方案；

（二）装饰装修工程的实施期限；

（三）允许施工的时间；

（四）废弃物的清运与处理；

（五）住宅外立面设施及防盗窗的安装要求；

（六）禁止行为和注意事项；

（七）管理服务费用；

（八）违约责任；

（九）其他需要约定的事项。

第四十九条 物业服务企业应当根据装饰装修管理服务协议的约定，对装饰装修活动进行管理工作。

业主和使用人在实施物业装饰装修活动中，应自觉接受物业服务企业的监督。

对违反装修规定的行为，物业服务企业应及时劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。

第五十条 物业在规定的保修期内的维修，按照《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的约定办理。超过保修期限的自用部位和自用设备的维修、更新费用，由业主或使用人负责。物业服务合同另有约定除外。

第五十一条 物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新所需费用由责任人承担。

第六章 物业管理用房和共用设施设备

第五十二条 建设单位应当将物业管理用房和公建配套用房纳入建设配套项目计划，并在总体方案图中明确物业管理用房的地点、面积和用途。与新建物业同步设计、同步施工。

第五十三条 建设单位应在物业交付使用办理房屋产权证之前，提供不得低于物业管理区域房屋总建筑面积2‰的物业管理企业用房和业主委员会用房。房屋总建筑面积不足5万平方米的，物业管理企业用房建筑面积应不低于100平方米。

业主委员会用房应为不低于30平方米的地面上独用成套房屋，并具备水、电等基本功能。

第五十四条 物业管理用房确权，在物业管理区域竣工验收合格后，依据建设行政主管部门的相关规定，房屋产权管理部门按“物业管理用房”统一办理新建房屋产权初始登记，由物业管理区域全体业主所共有。未经业主大会同意，物业服务企业不得改变物业管理用房的用途。

第五十五条 物业管理用房的所有权不得分割、转让、抵押。

第五十六条 业主委员会成立后，建设单位应将物业管理用房移交给业主委员会。业主委员会在保留必要的办公场所后，应全部提供给物业服务企业使用。

第五十七条 物业管理区域内的共用设施设备，是指住宅小区内，建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、天线、水箱、加压水泵、锅炉电梯、供电线路、照明、暖气、线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车库和公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

住宅物业单体共用部位、共用设施设备是指住宅建筑的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等。

第五十八条 业主转让其建筑物专有部分所有权的，其对建筑物共有部分享有的共有和共同管理的权利视为一并转让。

第五十九条 物业区域内的绿地、道路以及物业管理用房属于业主共同所有。但道路属于城镇公共道路的除外，绿地属于公共绿地或者明示属于个人的除外。

第六十条 物业管理区域内供水、供气、供电、通讯以及光纤网络等设施、设备的维修和管理，由相关公用事业单位自行负责。实行委托的，由被委托的物业服务企业按照委托协议的约定负责。

第六十一条 住宅物业、住宅小区内的非住宅物业或者与单幢住宅楼结构相连的非住宅物业的业主，应当按照国家有关规定交纳专项维修资金。

专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。

专项维修资金收取、使用、管理的办法由泸州市建设行政主管部门会同泸州市财政部门依照国家有关规定制定。

第七章 法律责任

第六十二条 未取得资质证书从事物业管理的，由县级以上建设行政主管部门没收违法所得，并处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

以欺骗手段取得资质证书的，按照本条第一款规定处罚，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书。

第六十三条 物业服务企业聘用未取得物业服务职业资格证书的人员从事物业服务活动的，由县级以上建设行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十四条 违反本办法的规定，建设单位擅自处分属于业主的物业共用部位、共用设备设施的所有权或者使用权的，由县级以上建设行政主管部门处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十五条 违反本办法规定，住宅物业的建设单位未通过招投标的方式选聘物业服务机构或者未经批准，擅自采用协议方式选聘物业服务机构的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，给予警告，可以并处10万元以下的罚款。

第六十六条 违反本办法规定，不移交有关资料的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对建设单位、物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。

第六十七条 违反本办法的规定，建设单位在物业服务区域内不按照规定配置必要的物业管理用房的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，给予警告，没收违法所得，并处10万元以上50万元以下的罚款。

第六十八条 违反本办法规定，物业服务企业将一个物业管理区域内的全部物业服务一并委托给他人的，由县级以上建设行政主管部门责令限期改正，处委托合同价款30%以上50%以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。委托所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。

第六十九条 业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律法规的活动，触犯刑律的，依法追究刑事责任，尚不够刑事处罚的，依法给予治安管理处罚。

第七十条 违反本办法的规定，建设行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。

第八章 附 则

第七十一条 本办法中有关用语的含义为：

（一）住宅自用部位，是指一套住宅户内自用的客厅、房间、厨房、卫生间、阳台、天井和庭院（含围墙）以及室内装饰等部位。

（二）住宅自用设备，是指住宅户内的门窗、卫生洁具和供水、排水、燃气管道、电线及各类计量表具等设备。

（三）入住率是指从售房单位取得钥匙的业主所占的比率。

第七十二条 本办法自公布之日起30日后施行。2002年12月4日发布的《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》（市政府令第29号）同时废止。