物业管理企业的危机和出路

北京市天为律师事务所 居永和


危机一：与购房人（或业主）签订的《物业管理委托合同》中的绝大多数条款为无效条款。
《物业管理委托合同》的服务内容实际上包括两个部分：1、为购房人购买的房屋提供的物业管理服务；2、为小区的公共建筑、公共设施和公共场所提供的物业管理服务。
为购房人购买的房屋提供物业管理服务的有关条款，由于购房人有权委托他人对自己拥有的房屋进行管理，这部分条款是有效的，但是，由于业主个人无权对小区的公共建筑、公共设施和公共场所委托他人进行管理，就是说任何一个业主个人都没有就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与他人签订合同的主体资格，关于小区的公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的条款是无效的。
有些物业管理企业的法律顾问不同意这一判断。他们认为：如果物业管理企业只与一个业主签订关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款，那么，可以说这些合同条款是无效的，但物业管理企业与每一个业主都签订了关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款，这说明小区全体业主都同意将小区公共建筑、公共设施和公共场所委托物业管理企业管理，那么，关于小区公共建筑、公共设施和公共场所物业管理服务的合同条款就是有效的。
也许他们正是基于这一考虑才为客户设计出这样一个与每一个业主都签订《物业管理委托合同》的方案。但是，这一方案中存在与若干个业主之间的若干个《物业管理委托合同》，每一个《物业管理委托合同》除了这个合同中的业主本人同意以外，没有征得任何其他业主的同意，这个业主对其它业主与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》也都一无所知，因而，任何一个业主与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》只能是物业管理企业与这个业主个人签订的合同，而不可能成为物业管理企业与全体业主签订的合同。
没有与业主之间的有效的《物业管理委托合同》，物业管理企业向业主收取物业管理费就没有任何合同上的依据，除非收取的物业管理费是缘于专门为业主个人的物业提供的服务，事实上，物业管理企业没有为某一个业主个人的物业提供物业管理服务。那么，物业管理企业为小区的公共建筑、公共设施和公共场所提供物业管理服务的合同依据是什么呢？就是物业管理企业与开发商签订的《物业管理委托合同》，而且，与开发商签订的《物业管理委托合同》只能限于小区的公共建筑、公共设施和公共场所，不包括为业主个人的物业提供的物业管理服务。为业主个人的物业提供的物业管理服务只能依据与业主个人签订的《物业管理委托合同》。
以与开发商之间的《物业管理委托合同》为依据对小区的公共建筑、公共设施和公共场所进行物业管理就应当向开发商收取这部分物业管理费，然而，事实上，这部分物业管理费是由业主在支付。业主支付这部分物业管理费并非业主愿意，而是因为业主没有认识到自己与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》中关于小区公共建筑、公共设施和公共场所的物业管理服务的合同条款是无效的，也没有认识到无效的原因是自己没有就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与物业管理企业签订合同的主体资格。（很多业主存在对自己与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》有效性的怀疑，但一般只想到"受开发商的胁迫而签订"这一理由，这一理由是难以成立的）。这一业主认识上的原因是不可能持续多久的，一旦业主经人指点而明白过来，物业管理企业即面临第二个危机。

危机二：与业主签订的《物业管理委托合同》随时可能被法院认定为无效，或者被法院宣告解除。
与业主签订的《物业管理委托合同》无效的上述理由，物业管理企业是难以推翻的。一旦某一个业主提起一个请求法院确认《物业管理委托合同》无效的诉讼，至少，法院是有可能做出认定《物业管理委托合同》无效的判决的。如果法院做出认定《物业管理委托合同》无效的判决，不仅不能再向业主收取关于小区公共建筑、公共设施和公共场所物业管理的物业管理费，而且，已经收取的这部分物业管理费将被判令返还给业主。
即使法院认定与业主签订的《物业管理委托合同》有效，业主仍然有另一个法律手段可供选择。业主可以选择的另一个法律手段就是：向物业管理企业发出解除《物业管理委托合同》的通知书，然后请求法院确认《物业管理委托合同》自通知书到达之日起解除。如果业主采取这一法律手段，法院不可能不做出《物业管理委托合同》自通知书到达之日起解除的判决。因为：《合同法》第四百一十条规定："委托人或者受托人可以随时解除委托合同"；《合同法》第九十六条规定："当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法 院或者仲裁机构确认解除合同的效力。"。《合同法》的这两条规定赋予了委托合同的任何一方无须经过对方同意亦无须寻找对方违约的理由解除合同的权利，所以，即使法院认定《物业管理委托合同》有效，只要《物业管理委托合同》的任何一方提出解除，《物业管理委托合同》就必须被解除。与某一个业主签订的《物业管理委托合同》被法院宣告解除以后，物业管理企业就不能再向该业主收取任何物业管理费，其他业主必定纷纷效仿。
迄今为止，没有任何一个物业管理企业认识到上述危机而采取应对的措施。在开发商的怀抱里、在政府主管部门的袒护下，收取着并非合法的利益。为了收取并非合法的利益，或者与业主对簿公堂，或者与业主拳脚相向。这些危如累卵的手段岂能成为取财有道的长久之计？！那么，什么才是物业管理企业取材有道的长久之计呢？就是：协助业主成立业主委员会。
除了开发商以外，有权就小区的公共建筑、公共设施和公共场所与物业管理企业签订合同的就是业主委员会。如果物业管理企业不愿意依据自己与开发商签订的《物业管理委托合同》向开发商收取这部分物业管理费，物业管理企业就只能转而与业主委员会签订《物业管理委托合同》从而转向业主委员会收取这部分物业管理费。
这是物业管理企业的唯一出路。
有些物业管理企业看到了这条唯一的出路，但是，在协助业主成立业主委员会的过程中，这些物业管理企业无一例外地无视业主推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利，暗箱操作，一手炮制。这样的业主委员会即使成立，既不能在业主中有任何号召力，也丝毫不能解决物业管理企业收取物业管理费的问题。这样的业主委员会手无分文，物业管理企业即使与业主委员会签订《物业管理委托合同》也不能从业主委员会得到一分钱的物业管理费。物业管理费的收取仍然像以前那样挨家挨户地收取，劳神费力。如果业主群体拒交，则不得不分别提起诉讼。若干个诉讼疲于应付。
既要协助业主成立业主委员会又要解决物业管理企业收取物业管理费的问题唯一正确方法是起草《业主大会公约》。在《业主大会公约》中规定业主向业主委员会交纳物业管理费的义务以及交纳标准，这样，物业管理费就不是业主每家每户向物业管理企业交纳而是向业主委员会交纳，业主委员会从每家每户收取到物业管理费以后再按照与物业管理企业签订的《物业管理委托合同》向物业管理企业支付。这种收取物业管理费的方式，物业管理企业、业主委员会和业主三方的关系最清楚，收取物业管理费也最有保障，完全屏除了物业管理企业向业主挨家挨户收取物业管理费的种种弊端。
但是，令《业主大会公约》成为如合同一样对业主有法律拘束力的合同文件的一个前提是：该《业主大会公约》必须经过小区全体业主的2/3以上的表决通过。《业主大会公约》究竟是由1/2以上的业主的表决通过还是应由2/3以上的业主的表决通过才能生效应该由法律做出规定，但迄今为止尚未有这一法律规定。在法律做出规定之前，可以比照《公司法》的规定采取2/3的比例，因为业主大会相当于公司的股东大会（业主委员则相当于公司的董事会）。但是，如果《业主大会公约》中只有业主向业主委员会交纳物业管理费的义务和交纳标准，无论什么比例，这个《业主大会公约》都是不可能在业主中间获得通过的。只有在《业主大会公约》中同时也规定业主应有的各项权利，比如：业主推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利等等，《业主大会公约》才有可能在业主中获得通过而生效。
大概物业管理企业都有这样一个担心：如此一来，业主委员会将很难控制。对于物业管理企业的这一担心，笔者的有两点意见要告诉物业管理企业：
一、目前物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人依据的是地方政府主管部门的规范性文件，比如：北京市国土资源和房屋管理局的485号文件。首先，地方政府主管部门的规范性文件在我国《立法法》规定的法律体系中没有其地位（我国的法律体系按效力等级划分为：法律、法规和规章），既不是法律、也不是法规、也不是规章，没有强制执行的效力，既不能赋予物业管理企业某种权利，也不能阻止业主行使推荐业主委员会候选人和选举业主委员会委员的权利；其次，地方政府主管部门的规范性文件关于房地产开发企业和物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人的规定与《民法通则》的有关原则和规定相违背，不会存在多久。
二、充分尊重业主的权利而成立的业主委员会是我国民主与法制的细胞。只要这些细胞健康和普及就一定会有我国民主与法制的健康肌体，而无需再有请愿和流血。试图控制业主委员会就是对我国民主与法制的肌体中的细胞的侵蚀和灭杀。
所以，物业管理企业应该认识到：地方政府主管部门的规范性文件关于物业管理企业成立业主委员会筹备组和推荐业主委员会候选人的规定只是自己尚可利用的短暂的机会。这个机会只能用于协助业主成立业主委员会，而不是通过暗箱操作、一手炮制来控制业主委员会。只有这样，才能消弭长久以来与业主之间形成的结怨，取得业主委员会的信任，从而取得与业主委员会之间的《物业管理委托合同》。取得与业主委员会之间的《物业管理委托合同》后，把心思真正用于为业主服务上，那么，既有协助成立业主委员会的功劳，又有与业主委员会和小区业主之间近水楼台的优势，在谋求与业主委员会续签《物业管理委托合同》时又有谁能比自己更具竞争优势呢？！物业管理企业尤其应该认识到：这个机会是短暂的，错过了这个机会，就不会再有。
以下七字句，可以总结全文：
进门全靠开发商，收钱只凭合同书；业主门前钱难要，诉讼路上危机多；做事从来无人谢，却有名声在外头；结怨已是三尺厚，小区易主料难留。协助成立业委会，抢得首功拨头筹；公约自成摇钱树，收钱无须费口舌；合同为本诚为先，好店十年不换客；近水楼台先得月，此地非我与谁属？。

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四川省内江市人民政府


内江市人民政府关于印发《内江市安全生产目标管理考核实施办法》的通知

各县（区）人民政府，市政府各部门：
　　为加强安全生产目标管理，有效遏制重特大事故发生，确保人民生命财产安全，现将重新修订的《内江市安全生产目标管理考核实施办法》印发你们，希认真贯彻执行。


　　　　　　　　　　　　　　二○○三年五月十六日


内江市安全生产目标管理考核实施办法

　　　　　　　　　　　第一章　总　则
　　第一条　为了加强安全生产管理，促进经济发展，维护社会稳定，有效防范各类事故的发生，保证国家和人民群众生命财产安全，根据《中华人民共和国安全生产法》和《四川省安全生产目标管理考核办法》，结合我市实际，特制定本办法。
　　第二条　安全生产目标任务和考核实行分类分级管理和双重下达、双重考核。
　　由市考核各县（区）人民政府和市级党的机关、人大机关、政协机关、审判机关、检察机关、群团组织、市政府各部门和市级以上重点企事业单位；市级部门负责本行业（含所管理的二级局）和所属企事业单位的考核（驻内的中、省属企事业单位由市安监局负责考核）。
　　县（区）人民政府负责各乡镇人民政府及有关部门的考核；县级部门负责本行业（含二级局）和所属企事业单位的考核。
市、县对公安消防、交警、安监、海事、运政等五个安全生产专项执法部门实行“单列考核，归口部门协助考核”的考核管理办法。
　　第三条　各安全生产责任单位和责任人在各自职责范围内，依照有关法律、法规和规章的规定，采取行政措施，对本地区本行业实施安全监督管理，保障本地区本行业人民群众生命、财产安全，对本地区或者职责范围内防范安全事故发生和安全事故发　　生后的迅速、妥善处理负责。
　　第四条　目标管理和考核要坚持实事求是，客观公正的原则，以鼓励先进，鞭策后进，确保目标管理工作的有效实施。
第五条　各目标责任单位应落实安全机构、人员和职责，认真抓好安全生产目标管理的具体工作。

　　　　　　　　　　第二章　考核对象
　　第六条　安全生产目标管理考核的对象包括：各县（区）人民政府、市级党的机关、人大机关、政协机关、审判机关、检察机关、群团组织、市政府各部门和重要企事业单位。
第七条　根据分类分级管理原则，按安全生产责任大小、工作难易程度，将市安全生产目标管理考核对象分为两类（详见附表）。
　　一类单位：各县（区）人民政府、分解有1人以上（含1人，下同）安全死亡控制指标的市级安全生产责任部门和市级5个安全生产专项执法单位：市交警支队、市公安消防支队、市安监支队、市地方海事局、市运管处。
　　二类单位：市级党的机关、人大机关、政协机关、审判机关、检察机关、群团组织、安全死亡控制指标为零的市政府其它部门（不含二级局）。

　　　　　　　　第三章　考核内容及评分标准
　　第八条　一类单位按控制指标和工作要求两部分进行考核，基本分为100分，其中控制指标50分，工作要求50分，基本分减去扣分再加上奖分即为实际得分，具体评分办法按内江市安全生产目标管理考核自查（考核）评分表（附件一）执行。
第九条　二类单位按控制指标和工作要求两部分进行考核。基本分为100分，其中控制指标20分，工作要求80分，基本分减去扣分再加上奖分即为实际得分，具体评分办法按内江市安全生产目标管理考核自查（考核）评分表（附件二）执行。
第十条　奖分。具备以下条件之一的，由单位申报，经市安监局核准后可奖励加分。
　　（一）受省级以上政府（含省政府及省安委会）或国务院有关部门安全生产奖励表彰的加5分。
　　（二）分解有1人以上安全死亡控制指标的责任单位连续三年未突破死亡人数控制指标的加3分。
　　（三）分解有1人以上安全死亡控制指标的责任单位连续三年未发生重大以上事故的加3分。
　　（四）实际死亡人数与死亡控制指标相比，死亡控制指标10人以下的每减少1人加0.5分；死亡控制指标10人以上的，每减少5人加2分。
　　（五）当年安全生产工作受到市委、市政府、市安委会通报表彰的，每次加1分。
　　第十一条　被考核单位达标分均为90分。

　　　　　　　　　第四章　考核程序及组织工作
　　第十二条　被考核单位应按本办法第三章规定的考核内容于次年度1月8日前逐项进行自查，并将自查总结、自查表及资料书面报送市安监局。
　　第十三条　全市安全生产目标考核由市安监局具体负责。市安监局要对当年度安全生产责任目标执行情况进行定期或不定期的监督检查，年底进行全面考核，并将考核汇总情况（含考核报告和汇总表）报市政府审定后实施奖惩。

　　　　　　　第五章 考核结果的使用与奖惩
　　第十四条　安全生产目标纳入市委、市政府综合目标管理，并纳入考核各级政府和各部门及其领导干部工作业绩的重要内容之一。
　　第十五条　对在安全生产目标管理考核中，获得先进的单位和个人予以通报表彰。
　　获得市政府表彰的先进单位，每个职工可按1个月的人均工资计奖；由市安委会表彰的，可按2/3月的人均工资计奖。安全生产第一、二责任人，可提高30%计奖，安全生产管理人员可提高20%计奖。奖金在本单位自有资金中列支。
　　第十六条　建立杜绝重特大安全事故奖励制度。
全市当年杜绝了重特大事故，对各县（区）和市级有关行业部门　实行重奖，具体办法另文规定。
　　第十七条　对发生以下情况之一的责任单位取消达标资格和在市委市政府综合目标考核中的安全生产专项分值，并予以通报批评。
　　（一）被“一票否决”的单位。
　　（二）安全生产目标考核得分低于90分的单位。
　　（三）发生死亡事故隐瞒不报的。
　　（四）死亡控制指标为零的单位发生死亡1人及其以上事故或发生直接经济损失在10万元以上事故的。
　　第十八条　严格实施安全生产“一票否决”制度。凡发生一次死亡10人以上的特大事故，或各类事故死亡人数超过目标控制指标的单位，一律实行“一票否决”，取消单位评选市委、市政府综合目标考核先进资格，单位第一、二责任人和主办科室负责人当年不得评选为优秀公务员和市委、市政府表彰的先进个人。

　　　　　　　　　　　第六章　附　则
　　第十九条　本考核办法自2003年元月1日起施行，由市安监局负责解释。内江市人民政府《关于执行<内江市安全生产目标管理考核奖惩办法>的补充通知》（内府发[1993]168号）和内江市人民政府《关于印发内江市安全生产目标管理考核办法的通知》（内府发[2002]18号）同时废止。
　　第二十条　各县（区）、市级有关行业及下属单位的安全生产目标管理，可参照本办法进行；也可根据本办法的原则，结合自己实际情况制定具体的实施办法，并报市安监局备案。
　　附件一：内江市安全生产目标考核自查（考核）评分表（一类部门）；
　　附件二：内江市安全生产目标考核自查（考核）评分表（二类部门）；
　　附件三：内江市安全生产目标管理考核责任单位分类表
　　附件四：内江市安全生产工作履职报告书

附件四
内江市安全生产工作履职报告书报告单位
（签章）　　年　　月　　日　　
第一责任人
（签章）　年　月　日第二责任人
（签章）　年　月　日
一、基本情况：
1、安全生产责任分解签约情况：
①与部门签约数　　　　，签约率　　　%；
②与街道（乡镇）签约数　　　　，签约率　　　%；
③与所属单位签约数　　　，签约率　　　%。
2、召开安全生产会议情况：
①主要负责人亲自召开会议　　　　次，委托召开　　　　次；
②分管负责人召开会议　　　　次。
3、安全事故情况：
①死亡事故　　　起，死亡人数　　　人，与上年同期比较　　　%；
②重伤事故　　　起，重伤人数　　　人，与上年同期比较　　　%；
③非伤亡事故　　　起，经济损失　　　元，与上年同期比较　　　%。
4、安全检查情况：
①检查次数　　　次，参加人数　　　人，　　　　人次；
②发现隐患　　　　条，整改　　　条，整改率　　　%。
5、安全培训情况：
①厂长、经理　　　人，何时何地培训；
②部门负责人、安全管理人员　　　人，何时何地培训；
③特种作业人员　　　　人，何时何地培训；
④外来务工人员　　　　人，何时何地培训。
6、安全报表报送情况：
应报次数　　次，按时报送　　次；未报　　次，迟报　　次，漏报　　次。
7、“三同时”审查情况：
“三同时”审查项目　　　个，“三同时”审查率　　　　%。
二、工作职责履职情况（另附页）
说明：本报告书于当年年中和年底随自查总结一并报市安监局。