论强制保险法律制度的建立和完善/赵华栋

作者:法律资料网 时间:2024-05-30 21:28:10   浏览:8398   来源:法律资料网
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论强制保险法律制度的建立和完善

赵华栋


强制保险又称法定保险,是指依据法律、行政法规规定,特定的义务主体必须投保某种险种,特定的义务主体必须开办相应的险种业务的一种法律制度。强制保险分为商业强制保险和社会强制保险,本文所讨论的为适用我国保险法的商业强制保险。
一、我国现行强制保险的法律制度体系
(一)我国《保险法》中有关强制保险的规定
我国《保险法》第11条第2款规定,除法律、行政法规规定必须保险的以外,保险公司和其他单位不得强制他人订立保险合同。这一规定明确了只有法律、行政法规有权确定强制保险。同时,对强制保险条款和保险费率的管理实行审批制。《保险法》第107条规定,关系社会公众利益的保险险种、依法实行强制保险的险种和新开发的人寿保险险种等的保险条款和保险费率,应当报保险监督管理机构审批。
(二)我国行政法规中有关强制保险的规定
现行有效的关于强制保险的行政法规主要有2006年3月21日发布,2006年7月1日实施的《机动车交通事故责任强制保险条例》和1951年4月24日发布,1951年6月24日实施的《铁路旅客意外伤害强制保险条例》。
《机动车交通事故责任强制保险条例》是规范《道路交通安全法》确立的机动车交通事故责任强制保险制度的具体措施。《条例》明确了机动车交通事故责任强制保险制度的适用范围、各项原则、保险各方当事人权利义务以及监督管理机构的职责,对于机动车交通事故责任强制保险制度的顺利运行具有十分重要的作用。《条例》立足现实,着眼长远,既考虑了中国当前经济社会发展水平和能力,又充分借鉴了国外先进经验,具有较强的针对性和鲜明的特点。突出“以人为本”、体现“奖优罚劣”、坚持社会效益原则、实行商业化运作。
  《铁路旅客意外伤害强制保险条例》规定,凡持票搭乘国营、或专用铁路火车之旅客,均应向中国人民保险公司投保铁路旅客意外伤害保险, 其手续由铁路管理局办理,不另签发保险凭证。旅客之保险金额,不论席座等次、全票、半票、免票,一律规定为每人人民币一千五百万元(系指旧人民币,折合新人民币一千五百元)。旅客之保险费,包括于票价之内,一律按基本票价百分之二收费,由路局核算代收汇缴保险公司。除外责任有:甲、疾病、自杀、殴斗或犯罪行为而致死亡或伤害者。乙、失踪者(但因车辆失事或意外事故而致失踪者,不在此限)。丙、因无票爬跳车而致死亡或伤害者。丁、有诈欺行为意图骗领保险金或医疗津贴者。
(三)其他有关强制保险的规定
1、《旅行社管理条例》第二十一条规定:“旅行社组织旅游,应当为旅游者办理旅游意外保险,并保证所提供的服务符合保障旅游者人身、财物安全的要求;对可能危及旅游者人身、财物安全的事宜,应当向旅游者作出真实的说明和明确的警示,并采取防止危害发生的措施。”《旅行社管理条例实施细则》第五十一条规定:“旅行社从事旅游业务经营活动,必须投保旅行社责任保险。”
2、在《十届全国人大常委会第二次会议审议放射性污染防治法(草案二次审议稿)的意见》中,有的委员建议增加核电站等单位实行强制保险等内容。
3、《全国人大常委会执法检查组关于检查《中华人民共和国消防法》实施情况的报告》中称“实行单位消防安全强制保险制度,鼓励保险公司介入消防工作,利用市场经济机制调节火灾风险,同时从保险公司的保费收益中提取一定比例,用于公共消防基础设施和装备建设。”
4、《中华人民共和国海洋环境保护法》第二十八条 150总吨以上的油轮和400总吨以上的非油轮,应当备有油类记录簿。载运2000吨以上的散装货油的船舶,应当持有有效的《油污损害民事责任保险或其他财务保证证书》,或《油污损害民事责任信用证书》,或提供其他财务信用保证。
5、《中华人民共和国煤炭法》第四十四条 煤矿企业必须为煤矿井下作业职工办理意外伤害保险,支付保险费。
6、《中华人民共和国建筑法》第四十八条 建筑施工企业必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险,支付保险费。
7、正在修订中的《海上交通安全法》第六十二条 国家建立船舶强制保险制度。按照国家规定必须参加船舶碰撞第三方责任、旅客意外伤害赔偿责任、油污损害赔偿责任等保险的船舶,其所有人必须取得相应的保险文书或者担保证明,并随船携带其副本,接收海事管理机构的监督检查。船舶强制保险、海上打捞基金的管理规定,由国务院另行制定。
8、《中华人民共和国船舶载运危险货物安全监督管理规定》第二十条 载运危险货物的船舶应当按照国家有关船舶安全、防污染的强制保险规定,参加相应的保险,并取得规定的保险文书或者财务担保证明。载运危险货物的国际航行船舶,按照有关国际公约的规定,凭相应的保险文书或者财务担保证明,由海事管理机构出具表明其业已办理符合国际公约规定的船舶保险的证明文件。
9、《最高人民法院关于对私营客车保险期满后发生的车祸事故保险公司应否承担保险责任的请示的复函》
四川省高级人民法院:
  你院川高法(1992)111号关于私营客车保险期满后发生的车祸事故,保险公司应否承担保险责任的请示收悉。经研究,答复如下:
  根据1989年12月28日四川省财政厅、交通厅、保险分公司、人寿保险公司89字第56号文件批准实施的《公路旅客意外伤害保险条款》的规定,旅客乘坐经国家有关部门批准营运的客车,均应向中国人民保险公司投保公路旅客意外伤害保险。投保的形式是旅客购买由交通管理部门统一印制的客运票,车票注明“内含保险费”,保险公司不再另行签发保险凭证。客票中所含保险费由公路客运部门代收汇缴保险公司。公路旅客意外伤害保险条款属法定强制保险,旅客购买车票经验票进站后,或者中途上车购票后,即为投了意外伤害险,至于公路客运部门(或私营客车车主)是否向保险公司汇缴保险费,并不影响保险责任的发生。你院请示的问题,符合上述情况,保险公司应承担保险责任。至于私营客车不按规定投保,保险公司有权依有关规定要求私营车主承担相应的责任和赔偿有关损失,你院也可向有关主管机关提出司法建议。
二、关于强制保险法律制度的三点建议
(一)逐步建立符合国情的法律制度体系
我国的强制保险制度在立法的范围、覆盖面、开发的险种、监管制度方面都比较落后。德国有120多种强制保险,几乎涉及所有公众领域。建立符合中国国情、行之有效的强制保险法律制度对于中国保险业的持续发展具有十分重要的意义。《国务院关于保险业改革发展的若干意见》(国发〔2006〕23号)明确要求“采取市场运作、政策引导、政府推动、立法强制等方式,发展安全生产责任、建筑工程责任、产品责任、公众责任、执业责任、董事责任、环境污染责任等保险业务。在煤炭开采等行业推行强制责任保险试点,取得经验后逐步在高危行业、公众聚集场所、境内外旅游等方面推广。完善高危行业安全生产风险抵押金制度,探索通过专业保险公司进行规范管理和运作。进一步完善机动车交通事故责任强制保险制度。通过试点,建立统一的医疗责任保险。推动保险业参与“平安建设”。”以此为依据,根据保险业和国民经济发展的需要不断建立强制保险法律制度是保险法律制度完善的应有之义。
(二)修改现有法律制度中不合理的规定
目前仍在执行的铁路旅客意外伤害强制保险,依据是1951年4月24日政务院财经委发布的《铁路旅客意外伤害强制保险条例》。该强制保险是由铁路部门主管和具体办理,票价中有2%属强制保险费,出现事故一律只赔两万元。从制定之初到现在除了依据1992年4月30日《国务院关于铁路旅客意外伤害保险问题的批复》将铁路旅客意外伤害保险金额由一千五百元提高到两万元外,并未进行过任何修改。尽管当时已经认为《铁路旅客意外伤害强制保险条例》是原政务院财经委员会一九五一年发布的,很多内容已不适应现在的实际情况,并要求铁道部尽快会同有关部门进行修改,并报国务院审批。但是该法至今依然。现在的实际情况已经和制定之初有了翻天覆地的变化,许多规定明显不符合实际需要。如该法规定向“中国人民保险公司”投保,而该主体在中国人民保险公司分立为中国人寿和人保财险之后早已经不存在。旅客之保险金额,不论席座等次、全票、半票、免票,一律规定为每人人民币两元。该规定显然与《最高人民法院关于审理人身损害赔偿案件适用法律若干问题的解释》动辄几十万的赔偿数额差距悬殊,并因此在实践中引发很多诉讼。这一强制保险的条款、费率、保险金额等应尽快作全面修改。
(三)建立科学合理的强制保险设定制度
依据《保险法》规定,强制保险须由法律或行政法规设定。该规定出台的背景是,当时我国经济市场化程度不高,全国保险业只有3家公司,没有形成市场竞争格局,保险公司不注重市场营销和提高服务质量,而是通过公关和利益分配,由政府部门和地方政府发文推销商业保险,实务中,有的甚至认为保险是变相乱摊派、乱收费的一种。正是针对这种现象,保险法严格限制了强制保险的权限,这对抑制利用行政手段推销商业保险起到了十分重要的作用。但是,随着我国改革开放的不断深化,保险业发生了巨大变化,现有中外资保险公司约100家,保险市场竞争激烈,特别是随着国家和社会对保险在处理突发事件,稳定社会和促进构建和谐社会作用认识的加深,仅行政法规有权确定强制保险显得过于严格,在实务中早已被突破,如,在道路交通安全法和交通事故责任强制保险条例出台前,全国有26个省、市通过地方立法、政府规章及其他形式实施了这一强制险,又如,目前,有的地方政府从实际出发,要求对一些公众营业场所实行公众意外责任强制保险,得到社会的普遍好评,收到较好的社会效果。此外,有的地方法规和政府规章越权规定了强制保险,有的是在办事程序中通过必须出具保险凭证,则事实上实施了强制保险。鉴于我国目前各地和各行业发展不平衡的实际情况,应该考虑通过试点、总结实践经验进而建立科学合理的强制保险设定制度。有观点主张把确定强制保险权授予保险监管部门和地方政府或政府部门联合发布规章,究竟是否可行,应该通过实践检验,同时也应该防范保险监管部门权力的无限制扩大和防止引发保险公司新的不正当竞争。 

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关于开展全国建设系统安全生产检查的紧急通知

建设部


关于开展全国建设系统安全生产检查的紧急通知





建建电[2000]8号

各省、自治区、直辖市建委(建设厅),江苏省、山东省建管局,计划单列市建委(建设局),新疆生产建设兵团建设局:

  为深入贯彻落实江泽民总书记两次关于安全生产的重要批示和中央、国务院一系列会议、文件精神,坚决扭转安全生产责任制不落实、工作不到位、事故不断发生的严重局面,根据国办发明电(2000)17号文件要求,建设部决定在全国建设系统开展一次安全生产大检查。现将有关事宜通知如下:

  一、检查重点

  (一)贯彻落实江总书记和党中央、国务院领导同志关于安全生产所作的一系列重要批示、全国建设系统安全工作紧急电话会议和《关于加强全国建设系统安全生产工作的紧急通知》(建建[2000]70号)的情况。

  (二)安全生产监督管理体系和制度的建设情况。重点是安全生产法规、各项规章制度的建设和落实情况。

  (三)安全监督管理机构的建设和职责履行情况。

  (四)专项治理工作落实情况。重点是土石方工程、塔吊拆装、燃气工程、公交车辆、轮渡、公园游乐设施和风景名胜区客运架空索道、核心景区以及各种易燃、易爆等危险品的储运和使用等方面的安全管理情况。

  (五)确保工程结构安全(特别是公用事业工程的结构安全)的法规、制度、措施的落实情况。

  (六)1999年以来发生的三级以上伤亡事故是否按规定上报,有关行政主管部门是否按照“四不放过”的原则对事故发生单位和责任人进行了严肃处理。

  (七)各单位对存在的安全问题和隐患是否进行了认真整改。

  (八)本地区安全生产宣传教育和培训情况。

  二、工作要求

  (一)各地区、各单位必须认真学习江泽民总书记和国务院领导同志关于安全生产工作所作的一系列重要批示及有关会议、文件精神,按照"三个代表"的要求,从讲政治、促发展、保稳定的大局出发,以对国家、对人民高度负责的精神,认真汲取近来发生的一系列重大事故的教训,深入研究本地区和本单位安全生产的实际情况,切实加强对安全生产的领导,认真做好本次检查工作。

  (二)建设部成立以俞正声部长为组长,叶如棠、赵宝江、刘志峰、宋春华、郑一军副部长为副组长,有关业务司局主要负责同志为成员的全国建设系统安全生产检查领导小组(见附件一),全面领导、组织和协调本次大检查工作,并于7月中、下旬对全国建设系统安全生产大检查工作进行抽查。

  (三)各地区、各单位根据本地区的统一安排,结合实际,立即开展一次全面、深入、彻底的安全生产大检查,决不留死角,不能一查了之。要真正达到查清事故隐患、落实整改措施的目的,对检查不到位、整改不力而造成重大、特大事故的,要依法对有关责任人和有关单位严肃处理。企业事故隐患严重又整改不认真、不得力的,还要按有关规定对其资质作出严肃处理。

  (四)各地区、各单位主要负责人要亲自组织领导这次安全生产大检查。

  (五)检查人员应本着对工作高度负责的态度开展检查。

  要严格遵守中央关于反腐倡廉的有关规定。在检查工作期间,轻车简从,不准接受宴请,不准收受任何礼品或纪念品。

  三、抽查的工作安排

  (一)抽查时间:自2000年7月18日开始,到7月28日止。

  (二)抽查方法:在各地区、各单位自查的基础上,建设部组成6个检查组,由部领导任组长,有关司局负责同志任副组长,分别到华北、东北、华东、中南、西南和西北6个地区进行抽查。

  检查组要听取有关地区和单位的工作汇报,到建筑施工现场和城建系统企业进行检查,还要选择曾经发生三级以上事故单位的施工现场进行检查。

  (三)抽查要求

  1、各省、自治区、直辖市建设行政主管部门厅长(主任)、安全机构和受检单位的主要负责人,按附件二要求的时间和地点参加汇报会议。

  2、请太原、长春、福州、南宁、成都和西安市做好本地区参加汇报人员的接待和会务工作。

  联系人:姚天玮 建设部建筑管理司 68393920;

      赵泽生 建设部城市建设司 68393167。

  附件:一、全国建设系统安全生产大检查领导小组成员名单;

     二、建设部检查组抽查分组情况和时间安排。

建设部

二○○○年七月十日

  抄送:国务院办公厅、国家经济贸易委员会

  附件一:

全国建设系统安全生产大检查领导小组成员名单

组长: 俞正声 部长
副组长: 叶如棠
赵宝江
刘志峰
宋春华
郑一军 副部长
副部长
副部长
副部长
副部长
成员: 姚兵 总工程师
金德钧 建筑管理司 司长
林选才 勘察设计司 司长
杨鲁豫 城市建设司 司长
齐骥 标准定额司 司长
何俊新 监察部驻建设 部监察局局长
朱中一 办公厅巡视 员兼副主
徐波 建筑管理司 副司长

 

  附件二:

建设部检查组抽查分组情况

序号 组别 地区 集中汇报地点 受检城市 到集中汇报地点参加汇报的地区
1 第一组 华北 太原 太原、石家庄 北京、天津、山西、内蒙
2 第二组 东北 长春 长春、沈阳 吉林、黑龙江
3 第三组 华东 福州 福州、上海 江苏、浙江、安徽、福建、江西、山东
4 第四组 中南 南宁 南宁、郑州 湖北、湖南、广东、广西、海南
5 第五组 西南 成都 成都、重庆 四川、贵州、云南、西藏
6 第六组 西北 西安 西安、乌鲁木齐 陕西、甘肃、青海、宁厦



  注意:河北、辽宁、上海、河南、重庆、新疆为必查地区(或城市),待检查组到达本地区后,再作汇报,不参加集中汇报。

时间安排

序号 组别 报到时间 汇报时间 检查时间
检查组副组长
1 第一组 7月22日 7月22日 太原(7月22日)、石家庄(7月25日-27日) 杨鲁豫
2 第二组 7月18日 7月18日 长春(7月18日)、沈阳(7月20日-21日) 朱中一
3 第三组 7月21日 7月22日 福州(7月22日)、上海(7月26日-28日) 何俊新
4 第四组 7月22日 7月23日 南宁(7月23日)、郑州(7月26日-28日) 徐波
5 第五组 7月21日 7月22日 成都(7月22日)、重庆(7月25日-27日) 林选才
6 第六组 7月21日 7月22日 西安(7月22日)、乌鲁木齐(7月25日-27日) 齐骥


湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布《湖南省物业服务收费管理实施办法》的通知

湖南省物价局 湖南省建设厅


湖南省物价局、湖南省建设厅关于发布《湖南省物业服务收费管理实施办法》的通知
   

湘价服〔2004〕178号

各市、州、县物价局、房地产局:

为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制,促进我省物业服务健康、有序发展,根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》、《物业服务收费明码标价规定》和《湖南省服务价格管理条例》的规定,制定了《湖南省物业服务收费管理实施办法》,现印发给你们,请结合当地实际认真贯彻执行。

附:《湖南省物业服务收费管理实施办法》



湖南省物价局 湖南省建设厅

二○○四年十二月十日



附件:



湖南省物业服务收费管理实施办法



第一条 为进一步规范物业服务收费行为,维护业主、使用人和物业管理企业的合法权益,逐步建立市场化、社会化、专业化的物业管理机制,根据《价格法》、《物业管理条例》、《物业服务收费管理办法》和《湖南省服务价格管理条例》的规定,制定本实施办法。

第二条 本实施办法适用于本省行政区域内实施物业管理的服务收费。

本实施办法所称物业服务收费,是指物业管理企业按照物业服务合同的约定,对住宅、非住宅房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序,提供其它与委托人生活、公众服务相关的服务,向业主(使用人)所收取的费用。

第三条 国家提供业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制,选择物业管理企业;鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争,禁止价格欺诈,促进物业服务收费通过市场竞争形成。

第四条 物业服务收费实行统一政策、分级管理。省价格行政部门会同省建设行政部门负责制定本省物业服务收费的政策,指导、协调全省物业服务收费管理和监督工作。

市、州、县政府价格行政部门会同同级房地产行政部门负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。

第五条 业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。

包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用,盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出,结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。

第六条 实行物业服务费用包干制的,物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。

实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。

第七条 物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;

2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用,包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯(中央空调)的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行费用

3、用于物业管理办公费用和固定资产折旧费用;

4、物业管理区域环境卫生清洁费用;

5、物业管理区域绿化养护费用;

6、物业管理区域秩序维护费用;

7、公用水电费用;

8、物业共用部位、共用设施设备费用;

9、开展必要的社区文体活动的费用;

10、经物业服务合同约定或业主同意的其它费用。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用,应当通过专项维修资金予以列支,不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

第八条 实行物业服务费用酬金制的,预收的物业服务支出属于代管性质,为所交纳的业主所有,物业管理企业不得将其用于物业服务合同约定以外的支出。

第九条 物业服务收费采取酬金制方式的,可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计,审计费用列入成本开支。

物业管理企业应当向全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况,同时接受业主或者业主大会的质询。

第十条 物业服务收费,根据物业管理企业所提供服务的性质、项目、内容、特点等不同情况,分别实行政府指导价和市场调节价管理。

第十一条 物业服务费用采用包干制的,住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价管理。

住宅区公共性物业服务收费,是指物业管理企业对住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护,房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理等提供服务所收取的费用。

物业管理区域清洁卫生,是指对住宅区内道路、楼宇内公共走廊、通道、电梯间、停车场、公用厕所的清扫保洁,室外上下水管道的清理,化粪池(井)的淤塞清掏,蓄水池(水塔)的定清洗消毒以及垃圾清运至转运站等。

物业管理区域绿化养护,是指对住宅区域栽种的花草、树木、园林小品的定期修剪、喷药、浇水,美化管理区域环境等。

物业管理区域秩序维护,是指配备专职人员值勤巡逻,维护管理区域正常生活秩序等。

房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,是指对住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区内或单幢住宅内,建设费用已分摊进入住宅销售价格的公用下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、道路、围墙、路灯、沟渠、池、井、非经营型车场车库、公益性文件设施以及设备设施使用的房屋等的维修、养护、管理,以保障其处于正常运行或良好备用状态。不包括上述房屋及配套的设施设备和相关场地的大修、中修和更新改造。

第十二条 物业服务费用采用酬金制的,及别墅小区、办公写字楼、工业、商业等非住宅物业服务收费,均实行市场调节价管理,由业主与物业管理企业在物业服务合同中约定收费项目、收费标准和收费方式。

特约服务实行市场调节价管理,收费标准由服务的提供方和接受方约定。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托,为其提供公共性物业服务合同以外的服务所收取的费用。物业管理企业向委托人提供的其它特约服务,其服务收费由双方当事人遵循公平、自愿的原则事先约定,不得强行服务,强行收费。

各级价格、房地产行政部门应加强对实行市场调节价格管理的物业服务收费行为的引导与规范,促进物业相关各方合理约定收费及有关事项。

第十三条 住宅区前期物业管理的公共物业服务收费实行政府指导价。物业管理企业或开发建设单位应到所在地价格行政部门和房地产行政部门办理前期物业管理收费申报登记。开发建设单位与物业买受人的买卖合同应当包含符合本规定的书面的前期物业服务合同,约定物业服务内容、服务规范、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容,涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。

鼓励开发建设单位通过规范的招投标方式选择前期物业管理企业,以招投标方式确定的物业服务收费应报当地价格行政部门和房地产行政部门备案。价格行政部门和房地产行政部门应加强对招投标过程及之后价格行为的监督和指导,及时纠正和依法查处各种违规违法行为。

实行政府指导价的前期物业管理住宅区,因开发建设单位原因分期开发、分批交付使用,给先期入住业主造成噪音、粉尘等环境污染的,业主交纳的公共性物业服务费应低于规定标准,差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。

第十四条 业主大会、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效后,前期物业服务合同终止,具体收费标准由业主大会、业主委员会与物业管理企业根据平等互利、质价相符的原则在政府指导价范围内通过物业服务合同约定。

第十五条 物业管理区域内的车辆停放服务收费,按照政府价格行政管理部门的有关规定执行。其中住宅区内设有固定停车场、停车棚或经业主大会同意划定的固定停车位,并有专人看管的,方可收取车辆停放服务费。车辆停放服务收费实行政府指导价,由政府价格行政部门管理。

第十六条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后,按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第十七条 业主(使用人)对房屋进行装修,装修人在住宅室内装饰装修工程开工前,应当向物业管理企业申请登记。装修人,或者装修人和装饰装修企业,应当与物业管理单位签订住宅室内装饰装修管理服务协议,物业管理企业按照住宅室内装饰装修管理服务协议可向业主(使用人)收取以下费用:

(一)装修管理服务费:按房屋建筑面积和装修工期在装修完工后一次性向业主收取。装修管理费主要用于装修期间各种设备、设施的能源消耗、装修管理服务、各种资料的制作等的费用。

(二)装修垃圾清运费:业主委托物业管理企业清运装修产生的垃圾,清运费标准由业主和物业管理企业协商确定。

(三)出入证件工本费:物业管理企业对出入人员实行证件或登记查询管理的小区,可对装修工人出入实行持证限期管理,并收取证件工本费。

(四)装修押金:根据住宅内装饰装修管理服务协议一次性向业主或装饰装修企业收取。装修押金用于补偿装修期间损坏的共同部位(公共走廊、墙面等)修复和承担违约责任,其余部分在装饰装修工程完成,物业管理企业验收认可后全额退回。

除上述费用外,物业管理单位不得收取诸如电梯使用费、楼道维修费等与装修相关的其它任何费用。

第十八条 有关单位向物业管理区域内提供水、电、煤(燃)气、热、电讯、有线电视等服务,凡属于政府定价、政府指导价的,应当执行规定的收费标准,不得乱加价、乱收费,并直接向最终用户收费。需要委托物业管理企业代抄表、代收费的,委托单位应当与物业管理企业签订委托代收、代缴合同,并向物业管理企业支付不超过5%的代理服务费。

第十九条 非常用的公共设施如备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等专项服务,其服务方式、时间和收费标准应在物业服务合同中约定。

第二十条 物业管理区域内公共设施专项用电要实行管理区内分类分表计算,业主(使用人)共同负担的原则。管理区内路灯、楼梯间照明用电、电梯运行电费在公共性服务费中列支;

管理区内装饰用彩灯、射灯等用电费用由业主(使用人)共同负担。

为供热、中央空调等动力设备发生的能源费用、运行维护费用应分别计入其供应价格中,不得另外向业主(使用人)收取。

第二十一条 物业服务费按照法定产权面积计收。已办理房产证的,以房产证记载的建筑面积为准,包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积;未办理房产证的,按购房合同标明的建筑面积计算。另有约定的从其规定。

物业服务费由物业管理企业向业主收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。

物业验收合格后,已办理入住手续的物业,物业服务费由物业买受人交纳;物业验收合格后,开发建设单位根据购房合同要求,书面通知买受人办理入住手续,物业买受人无正当理由,拖延办理入住手续的,物业管理费从开发建设单位书面通知买受人办理入住手续的次月开始计收,由物业买受人交纳。

已办理入住手续但未入住或未使用的物业,物业服务费按规定标准扣除清洁卫生费用后交纳,具体扣除标准由物业管理企业与业主大会、业主委员会协商确定。

物业服务费按月计收,经双方约定可以预收,但预收期限一般不得超过十二个月。

第二十二条 实行政府指导价格管理的物业服务,由省建设行政部门、省价格行政部门统一制定物业管理服务收费服务等级标准(见附表一),省价格行政部门、省建设行政部门统一制定全省住宅小区公共性物业服务等级基准价、浮动幅度及其他有关收费指导标准(2005年度指导标准见附件二),并定期公布。

各市、州、县(市)价格行政部门会同房地产行政部门可结合当地实际,听取包括业主代表的意见后,根据当地物业服务成本、法定税费和物业管理企业不超过8%的利润率,在省统一制定的公共性物业管理基准价和浮动幅度内,制定当地的公共性物业服务收费指导标准,并定期公布。

物业管理企业和业主大会、业主委员会可在物业服务收费指导标准的基础上,根据小区规模、服务质量(获优秀物业管理称号及住户满意度等情况)、物业新旧程度等因素,在上下20%的幅度内确定实际执行标准。

第二十三条 实行政府指导价的前期物业管理服务收费应由物业管理企业向所在地价格行政部门和房地产行政部门申报登记,实行政府指导价的其余物业管理服务收费由物业管理企业向所在地价格行政部门和房地产行政部门备案登记。

申报登记备案的程序为:物业管理企业根据实际提供的服务项目和各项费用开支情况,向所在地的市、县价格行政部门和房地产行政部门申报,填报《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》(见附表三),提供物业管理资质证书、工商营业执照等有关资料(存复印件),由价格行政部门和房地产行政部门现场查验,核定相应等级档次的收费标准。其中经小区业主大会或业主委员会同意的收费标准,价格行政部门和房地产行政部门可不进行现场查验,直接在《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》相关栏目内签署备案意见。

第二十四条 机关事业单位办公楼、住宅小区的物业服务,应尽快推行社会化改革,将物业服务补贴货币化。物业服务尚未实行企业化经营的,原则上不得收费。依照有关规定推行物业服务社会化改革需要收费的,应明确过渡收费期限,经由当地同级价格行政部门会同当地同级机关事务管理部门和当地房地产行政部门同意,并参照上述申报登记备案程序办理。

第二十五条 物业服务收费实行价格登记证和收费公示制度。凡属政府指导价的物业服务收费,物业管理企业应持经价格行政部门和房地产行政部门签署意见的《住宅小区公共性物业服务费申报登记备案表》,向价格行政部门办理《湖南省服务价格登记证》,凭证到地税部门领取收费票据,凭证凭票方可收费。

物业管理企业应在物业管理区域内的显著位置,将物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、服务项目、收费标准(含基准收费标准、允许浮动幅度、实际收费标准)和代收的水、电、气、热、通讯、有线电视等收费项目、收费标准以及收费依据、价格举报电话12358等进行公示。对需由业主(使用人)分摊的费用,应当公布具体的分摊原则及计算方法,接受业主的监督和质询。

第二十六条 物业管理企业按规定向业主或使用人收取了物业服务费的,其它任何单位和个人不得再重复收取性质相同的费用。

未经委托人委托,物业管理企业自行提供服务,需收取费用的,委托人有权拒付。

第二十七条 物业管理企业不承担收取自身不提供管理或服务的费用。社区及有关部门(单位)在物业管理区域内向业主(使用人)收取费用的,须持合法有效文件自行向业主(使用人)收取。

第二十八条 物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的法律法规,严格履行物业服务合同,为业主提供质价相符的服务。对同一物业管理区域内相同的物业,禁止价格歧视,物业管理企业不得区分业主身份实行不同的收费标准。

物业管理企业将物业服务合同中部分专业服务事项转包给其他企业的,不得降低服务质量,减少服务内容,提高收费标准。

第二十九条 物业管理企业不得向进入物业管理区域为业主提供配送、维修、安装等服务的外来人员收取包括办证费在内的任何费用。也不得向业主(使用人)收取未予标明的任何收费、押金、保证金等费用。

第三十条 业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的,业主委员会应当督促其限期交纳本金及滞纳金;逾期仍不交纳的,物业管理企业可以依法追缴。

业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的,从其约定,业主负连带交纳责任。

物业发生产权转移时,业主(使用人)须结清物业服务费用。

第三十一条 价格行政部门会同房地产行政部门,应当加强对物业管理企业的服务收费项目、内容、标准的监督。

物业管理企业有下列行为之一者,由价格行政部门或房地产行政部门依据《价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》和《价格违法行为行政处罚规定》予以处罚:

1、擅自提高收费标准的;

2、擅自设立收费项目乱收费的;

3、不具备物业管理服务资质实施收费的;

4、应办理而未办理《湖南省服务价格登记证》实施收费的;

5、不按规定实行明码标价或收费公示的;

6、提供服务质价不符的,只收费不服务或多收费少服务的;

7、法律、法规明令禁止的其它不正当价格行为。

第三十二条 价格行政部门、房地产行政部门未按照《价格法》、《物业管理条例》和本实施办法管理和监督物业服务收费的,由上级价格行政部门、房地产行政部门纠正,并依法对有关责任人做出处理。

第三十三条 本实施办法由省物价局、省建设厅负责解释。自2005年1月1日起执行,本实施办法发布之前的有关规定与本实施办法相抵触的,一律以本办法为准。