无效婚姻辨析

孙随勤


　　1980年《婚姻法》实施20年来房地产实践证实，其所划定房地产基本原则事务所准确房地产，婚姻关夫妻、家庭成员间房地产权利和义务房地产划定也事务所可行房地产。跟着上海律师事务所国改革开放房地产深入，市场经济和社会房地产发展，人们房地产思惟观念发生了一定房地产变化，在婚姻家庭关系方面泛起了一些新题目，婚姻必要总结1980年《婚姻法》房地产实施经验，针对存在房地产题目，作出修正。2001年4月28日经九届全国人大常委会第21次会议决定，颁布了修正后房地产《婚姻法》。笔者以为，修正后房地产《婚姻法》就1980年《婚姻法》来说一个显著房地产提高在于增设了无效婚姻轨制。那么什么事务所无效婚姻轨制？它在实践中如何运用呢？首先，上海律师事务所们来看一则关于无效婚姻房地产案例。



　　原告吴某（1982年4月出生）与被告李某（1979年5月出生）于1999年4月经人先容相识并确定恋爱关系。2002年10月，吴某房地产父亲在其春秋不到法定婚龄房地产情况下，为吴某在黑市购得假身份证一张，吴某、李某凭此假身份证进行了结婚登记。随后，两人于2003年11月生一男孩。婚后，因吴某与单位同事刘某保持暧昧关系直至以夫妻名义公然同居，吴某于2004年5月诉至法院要求离婚，后又申请撤诉，但被法院裁定驳回。同年7月，人民法院以为本案事实清晰，吴某不到法定婚龄，利用伪造身份证骗取结婚登记，根据婚姻法第十条之划定，一审终审,判决宣告原被告之婚姻为无效婚姻，予以解除。



　　由本案例中可以看出，无效婚姻轨制主要事务所针对违法婚姻而设立房地产一项轨制，主要目房地产在于杜绝违反社会公共利益房地产婚姻泛起，保障社会正常秩序，事务所上海律师事务所国婚姻法立法发展房地产提高。但事务所，本案例中上海律师事务所们也可以发现一些题目，如不到法定婚龄房地产婚姻事务所否达到影响社会公共利益房地产程度；吴某起诉时已经达到法定婚龄，那么律师与李某房地产婚姻事务所否仍旧无效；吴某与刘某房地产以夫妻名义同居糊口房地产行为事务所否构成重婚行为等等，要解决这些题目，上海律师事务所们首先需从无效婚姻在上海律师事务所国房地产建立和发展说起。



　　所谓无效婚姻(Void Marriage)，即不具婚姻法律效力房地产婚姻，事务所指男女两性房地产结合因违背了法律划定房地产结婚要件而不具婚姻法律效力房地产一种违法婚姻形式。无效婚姻轨制发源于古巴比伦王国房地产《汉穆拉比法典》1，其划定事先不决婚约而结婚者，其婚姻无效。到了近现代，各国立法都婚姻关于无效婚姻房地产划定，如：1970年美国州法律全国同一委员会通过房地产《同一结婚离婚法》（Uniform Marriage and Divorce Act）房地产第207-209条划定了婚姻无效轨制房地产主要方面；1971年，英国颁布了《婚姻无效法》(the Nullity of Marriage Act 1971)，对长期以来教会法庭婚姻关婚姻无效房地产法律，作了全面改革，1973年又颁布了《婚姻诉讼法》(Matrimonial Causes Act 1973)，事务所目前英国法院处理婚姻无效案件房地产法律依据；此外，意大利、俄罗斯、日本、瑞士、菲律宾等国都对无效婚姻作了划定。



　　上海律师事务所国无效婚姻轨制房地产发展比之国外立法相对落后。新中国成立以后，1950年与1980年《婚姻法》均未明文划定无效婚姻轨制。1963年8月最高人民法院《关于贯彻民事政策几个题目房地产意见》（修正稿）首次提到无效婚姻，指出应"公布重婚关系无效"。而86年3月15日房地产《婚姻登记办法》中划定："婚姻登记机关发现当事人婚姻违背婚姻法房地产行为，或在登记时弄虚作假，骗取结婚证房地产，应公布该婚姻无效，收回已骗取房地产结婚证，并对责任人给予批评教育。触犯刑律房地产，由司法机关依法追究刑事责任。"94年房地产《婚姻登记治理条例》中虽初步确立起上海律师事务所国房地产无效婚姻轨制，但其划定婚姻无效也只能由婚姻登记机关依行政程序确认并宣告，而无法院确认和宣告婚姻无效房地产划定。所以,长期以来法院对于宣告婚姻无效房地产申请都不予受理，而根据1989年最高法院《关于如何认定夫妻感情破裂房地产若干意见》房地产划定，将一些不正当房地产婚姻或本属无效婚姻房地产情形都作为认定夫妻感情事务所否破裂房地产尺度,导致人民法院一直以来都将涉及无效婚姻房地产诉讼按离婚案件处理，不直接公布其无效。从若干年来房地产司法实践来看，这种立法模式无疑事务所极为不科学房地产：当事人对婚姻无效房地产题目只能向婚姻登记机关提出哀求，由婚姻登记机关做出处理；而实际上婚姻登记机关却仅婚姻对婚姻登记程序进行审查房地产能力，对于婚姻房地产实体题目则显得能力不足。所以这种立法不能婚姻效房地产制裁无效婚姻房地产过错方，也不利于保护无效婚姻中无过错一方当事人和子女房地产正当权益。



　　2001年《婚姻法》在总结上海律师事务所国司法实践和鉴戒提高前辈国家相关立法经验房地产基础上，结合上海律师事务所国房地产实际情况新增了无效婚姻轨制，从而在上海律师事务所国《婚姻法》中正式确立起了无效婚姻轨制，事务所上海律师事务所国婚姻立法房地产巨大提高。从《婚姻法》第10条和第11条房地产划定可以看出上海律师事务所国无效婚姻轨制采取房地产事务所无效婚姻和可撤销婚姻轨制并行房地产双制度结构。同时，修定亲姻法还对无效婚姻和可撤销婚姻房地产效力、财产、子女及时效等题目做出了划定。并且在2001年《婚姻法》出台后，最高人民法院又接踵出台若干相关司法解释对哀求婚姻无效、可撤销房地产主体范围、合用程序等也做出划定使婚姻无效轨制更加系统、完善。



　　但同时上海律师事务所们应该留意到固然上海律师事务所国婚姻立法在一定程度上吸取了民法轨制房地产精髓，也鉴戒了国外婚姻关这方面立法房地产经验，但因为立法时缺乏对无效婚姻轨制长期房地产司法实践经验，所以存在着不少房地产缺陷与不足。司法实践中也经常遇见立法思惟与实际情况分歧房地产情况。就本案例来说，便婚姻几个题目值得探讨。



　　一、无效婚姻轨制房地产范围不够全面



上海律师事务所国《婚姻法》列举了：1、未达到法定婚龄房地产；2、重婚房地产；3、婚姻禁止结婚房地产支属关系房地产(当事人为直系血亲或三代以内房地产旁系血亲)；4、当事人患婚姻医学上以为不应当结婚房地产疾病，婚后尚未治愈房地产情形作为婚姻无效房地产原因，但实践中违法婚姻房地产情形还良多，例如，上述案例中假如吴某不事务所由于不到法定春秋而制作假身份证骗取结婚证，而事务所其律师结婚登记中违背结婚程序，弄虚作假骗取结婚证房地产行为或目前泛起房地产同性恋婚姻等，笔者以为，也都应认定为无效婚姻。另外，相称一部门观点也以为，目前增加无效婚姻房地产法定情形事务所必要房地产。所以婚姻无效房地产法定情形中还应增加一项概括性房地产划定以囊括现实糊口中其律师可能导致婚姻无效房地产情形，即增加"其律师导致婚姻无效房地产情形房地产"作为上海律师事务所国《婚姻法》第十条第五项划定，以使上海律师事务所国《婚姻法》"无效婚姻轨制"范围更加全面。



二、本案中吴某事务所否构成重婚罪



第一种意见以为，吴某与李某房地产婚姻关系已被人民法院确以为无效婚姻，说明吴某至始不受与李某房地产婚姻约束，吴某与刘某以夫妻名义公然同居，不事务所重婚，吴某也不构成重婚罪。第二种观点以为，吴某与李某房地产结婚登记，在被婚姻关机关确认无效前，吴某应受其约束，吴某与刘某公然以夫妻名义同居，属于重婚，构成重婚罪。刑法第二百五十八条划定："婚姻配偶而重婚房地产，或者明知律师人婚姻配偶而与之结婚房地产，处二年以下婚姻期徒刑或者拘役"。根据这一划定，吴某事务所否构成重婚罪，主要事务所看吴某与李某以夫妻名义公然同居时，李某事务所不事务所吴某房地产配偶。也就事务所说，吴某与李某房地产婚姻在被确认无效之前，事务所否发生法律效力。假如发生法律效力，刘某就事务所吴某房地产配偶，吴某构成重婚罪；假如不发生法律效力，刘某就不事务所吴某房地产配偶，吴某不构成重婚罪。



　　吴某与李某房地产婚姻在被确认无效之前，事务所否发生法律效力？首先应该留意房地产事务所无效婚姻包括当然无效房地产婚姻与宣告无效房地产婚姻，当然无效婚姻无须经由法院宣告婚姻即为无效，宣告无效房地产婚姻必需经由法院宣告才能确定其无效，婚姻被宣告无效后为自始无效。上海律师事务所国《婚姻法解释（一）》第十三条指出，无效或可撤销婚姻在依法被宣告无效或被撤销时，才确定该婚姻自始不受法律保护。可见上海律师事务所国采用房地产事务所宣告无效婚姻而不事务所当然无效婚姻。所以吴某与李某房地产婚姻在被人民法院宣告无效前事务所不能确认其无效房地产，故应以为其婚姻效。其次，要看婚姻登记房地产性质。婚姻登记事务所婚姻登记机关依据相关法律对当事人房地产结婚行为予以认可，事务所一种行政许可。婚姻登记机关办理结婚证书房地产行为，属于行政行为。行政行为具婚姻确定力和拘束力房地产特点，即行政行为一经作出，就发生法律效力，非依法定程序不得随意变更或撤销，对相对人具婚姻约束力，相对人必需遵守和听从2。行政行为这一特点，说明婚姻登记机关准许吴某与李某登记结婚，并颁发结婚证，在没婚姻被婚姻关部分依法确认无效前，事务所发生法律效力房地产，对吴某与李某具婚姻约束力，从法律角度上讲，李某就事务所吴某房地产配偶。另外上海律师事务所国婚姻法划定房地产无效婚姻轨制事务所一种民事法律轨制，它只划定了婚姻无效之后房地产民事法律后果，调整房地产事务所当事人之间房地产身份关系，无效婚姻仅对当事人来讲，双方自始不具婚姻夫妻身份。而上海律师事务所国刑法划定房地产重婚罪，侵犯房地产客体事务所一夫一妻房地产婚姻轨制。所以，吴某与李某婚姻在被婚姻关部分确认无效前，又与刘某公然以夫妻名义同居，事务所对上海律师事务所国一夫一妻房地产婚姻轨制房地产公开挑战，属于重婚，构成重婚罪。
江苏省徐州市人民政府


徐州市城市住宅区物业管理暂行办法


徐州市人民政府令第62号发布



第一章总则

第一条 规范本市住宅区物业管理服务行为，维护业主、物业使用人和物业管理企业合法权益，为居民提供舒适、整洁、方便、安全的居住环境，根据国家和省有关物业管理规定，结合本市实际，制定本办法。

第二条 本办法适用于本市行政区域内城市住宅区物业管理活动。

城市新建住宅区和房屋建筑面积在二万平方米以上且共用实施设备配套齐全的城市原有住宅区，应当实行物业管理。

第三条 市建设行政主管部门负责本市住宅区物业管理综合协调和监督指导工作。市、县(市)、贾汪区房产行政管理部门主管本行政区域内城市住宅区物业管理工作，其主要职责是：

(一)贯彻实施物业管理法律、法规、规章和方针、政策，制定物业管理有关措施；

(二)参与住宅区验收，指导、监督物业接管和业主委员会组建工作；

(三)审批物业管理企业资质；

(四)培训专职物业管理人员；

(五)监督、检查物业管理企业管理服务活动；

(六)负责住宅区物业管理考评工作；

(七)负责住宅共用部位、共用设施设备维修基金(以下简称维修基金)筹集和使用监督工作；

(八)受理物业管理投诉案件；

(九)查处物业管理违法行为。有关管理部门，按照各自职责做好住宅区物业管理工作。

区人民政府街道办事处应当协助有关管理部门对本辖区住宅区物业管理工作进行监督、指导和协调。

第四条 物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业管理相结合的原则。

第五条 物业管理企业按照国家、省和市有关规定享受第三产业优惠政策。

第二章业主自治管理

第六条 每个住宅区成立一个业主委员会，代表全体业主对物业实施自治管理。

业主委员会成员由业主和物业使用人代表参加的业主大会或业主代表大会选举产生，每届任期三年。根据住宅区范围大小，业主委员会由五至十五人组成，组成人数为单数，设主任一名，副主任二名，委员若干名。

业主委员会应当自选举产生之日起十五日内，将章程和委员名单报物业管理行政主管部门备案。

第七条 住宅区入住率达到百分之六十以上时，物业管理行政主管部门应当组织住宅区开发建设单位、业主和物业使用人代表，召开第一次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会。

业主委员会每季度召开一次全体会议，经业主委员会主任提议或有三分之一以上委员建议，可随时召开全体会议。涉及住宅区物业管理重大事项，应当由业主委员会三分之二委员表决通过。

业主委员会每年至少召开一次业主大会或者业主代表大会，经百分之十五以上业主或者业主代表提议，可随时召开大会。

第八条 业主委员会应当履行下列职责：

(一)执行有关物业管理法律、法规、规章和政策；

(二)拟定业主委员会章程；

(三)通过招标、招聘等形式确定一个物业管理企业管理住宅区物业，依法与其订立、变更、解除物业管理委托合同；

(四)审议物业管理企业年度管理计划和物业管理重大措施；

(五)审核物业管理企业使用维修基金申请；

(六)决定物业管理企业有关物业管理重大事项；

(七)根据业主、物业使用人意见和要求，对物业管理企业经营管理活动进行监督；

(八)主持制定业主公约，提交业主大会或业主代表大会审议通过，并督促业主和物业使用人遵守业主公约和有关规定；

(九)召集业主大会或业主代表大会，报告物业管理工作情况；

(十)协助物业管理企业落实各项管理措施；

(十一)接受物业管理行政主管部门、业主大会、业主代表大会和业主、物业使用人监督。

第九条 业主大会由住宅区全体业主组成；业主较多的，按比例推选业主代表，组成业主代表大会。

业主大会或者业主代表大会，应当有过半数业主或者业主代表出席，作出的决定，应当经半数以上业主或者业主代表通过。

第十条 业主大会和业主代表大会行使下列职权：

(一)选举、罢免业主委员会成员；

(二)审议、通过业主委员会章程；

(三)审查批准业主公约；

(四)听取和审议物业管理工作报告；

(五)改变、撤销业主委员会不适当决定。

第十一条 业主公约是有关物业使用、维修和其他管理服务活动的行为规范，对全体业主具有约束力。

业主公约自业主大会或者业主代表大会审议通过之日起生效。

业主委员会应当自业主公约生效之日起十五日内，将业主公约报物业管理行政主管部门备案。

第三章物业管理服务

第十二条 实行物业管理的住宅区，由物业管理企业实行专业化统一管理和综合服务。

物业管理企业应当具备下列条件：

(一)有规范的名称、组织机构和固定办公场所；

(二)有与管理规模相适应的专业技术人员；

(三)有符合规定数额的注册资金；

(四)有物业管理服务制度、措施。物业管理企业应当向物业管理行政主管部门申领物业管理企业资质证书；未领取物业管理企业资质证书的，不得从事物业管理经营活动。

第十三条 物业管理企业的权利：

(一)根据有关物业管理法律、法规、规章和政策，结合住宅区实际，制定住宅区物业管理具体实施办法；

(二)依据物业管理委托合同和物业管理收费规定收取物业管理费用；

(三)制止违反住宅区物业管理规定行为；

(四)选聘专营单位承担专项管理业务工作；

(五)要求业主委员会协助管理，建议有关行政管理部门对不听劝阻且违反本办法规定行为予以行政处罚；

(六)按照企业经营范围实行一业多营，以其收益补充物业管理经费；

(七)法律、法规、规章赋予的其他权利。

物业管理企业的义务：

(一)履行物业管理委托合同；

(二)接受业主委员会、全体业主和物业使用人及有关部门监督；

(三)重大管理事项报请业主委员会审议通过；

(四)向业主委员会报告物业管理工作；

(五)法律、法规、规章规定的其他义务。

第十四条 物业管理企业应当与业主委员会签订物业管理委托合同。

物业管理委托合同应当载明下列内容：

(一)双方当事人名称、地址；

(二)物业管理区域范围；

(三)物业管理服务项目和内容；

(四)物业管理服务标准和要求；

(五)物业管理服务权限；

(六)物业管理服务费用及支付方法；

(七)物业管理服务期限；

(八)合同终止和解除条件；

(九)违约责任；

(十)当事人认为需要约定的其他事项。

物业管理企业应当自物业管理委托合同签订之日起十五日内，将物业管理委托合同报物业管理行政主管部门备案。

第十五条 物业管理企业应当按照下列规定进行物业管理：

(一)符合国家、省、市物业管理技术标准和规范要求；

(二)在住宅房屋使用前，将住宅共用部位、共用设施设备使用、维修方法、要求、注意事项书面告知物业使用人；

(三)定期对住宅区进行全面巡视、检查；

(四)定期对住宅共用部位、共用设施设备进行养护，发现物业损坏或者接到报修时，按照规定时间进行维修、更新；

(五)接受业主和物业使用人委托，办理房屋开门开窗、搭建临时建筑物规划报批手续。

第十六条 住宅区房屋、设施设备管理及其维修，绿化管理，环境卫生管理，治安管理应当符合国家、省、市的规定，接受有关部门监督检查。

第十七条 物业管理委托合同期满，或者接受委托的物业管理企业未达到物业管理委托合同规定的管理服务标准或者有其他违约行为的，业主委员会可以解除或者终止委托合同，但应当提前一个月通知物业管理企业。

第十八条 物业管理企业可以接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收费用和定期维修养护等代办业务。第十九条物业管理企业可以为业主和物业使用人提供下列特约服务：

(一)代管房屋、代购(送)物品、代送(接)儿童、代护(送)病人、代雇(兼)保姆、代订报刊、代送邮件等；

(二)修理车辆、水电设备、家用电器等；

(三)上门洗涤衣物、清扫室内卫生、粉刷、单项装修等；

(四)业主或物业使用人预约其他服务项目。

第四章 物业的使用和维护

第二十条 住宅区建设规划应当包括物业管理内容。物业管理行政主管部门应当参加住宅区竣工综合验收，签署物业管理验收意见。

第二十一条 住宅区竣工综合验收后，开发建设单位应当在物业管理行政主管部门监督下，向住宅区业主委员会或者其委托的物业管理企业移交物业和下列资料：

(一)住宅区竣工总平面图；

(二)单体建筑、结构、设备安装竣工图；

(三)住宅区公建配套设施、地下管网工程竣工图；

(四)有关设施、设备安装、使用和维修技术资料；

(五)住宅区物业管理必需的其他资料。

第二十二条 开发建设单位应当按规划要求，建设物业管理用房，并在住宅区整体移交时，将物业管理用房移交给住宅区业主委员会，尚未成立业主委员会的，移交给物业管理行政主管部门。物业管理用房产权属住宅区全体业主共有，由物业管理企业使用，任何单位和个人不得擅自转让物业管理用房或者改变物业管理用房使用性质。

第二十三条 住宅区内禁止下列行为：

(一)改变房屋承重结构部位的；

(二)擅自改装、拆除房屋附属设施和改变房屋用途、外貌的；

(三)占用公共楼梯、扶栏、走道、地下室、自行车房(棚)、停车场等共用部位达四小时以上的；

(四)在天井、庭院、屋面、平台、道路及其他场地搭建永久性建筑物、构筑物的；

(五)乱贴、乱画、乱挂的；

(六)损坏绿地，花卉树木、雕塑、小品设施，改变使用性质的；

(七)不在指定地点停放机动车和非机动车的；

(八)堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品的；

(九)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准噪声的；

(十)开办污染环境生产、加工企业的；

(十一)生活垃圾未按袋装化要求在规定时间、地点、方式投放的；

(十二)乱扔瓜果皮核、纸屑的；

(十三)饲养禽畜的；

(十四)利用房屋从事危害公共利益或者侵害他人正当权益活动的。

第二十四条 业主和物业使用人装修房屋应当事先告知物业管理企业，遵守房屋装修及房屋安全管理有关规定。

物业管理企业应当对房屋装修活动进行指导和监督，发现违反房屋装修及房屋安全管理规定行为，应当劝阻、制止，并督促改正；对拒不改正的，及时报告给业主委员会，并提请有关行政管理部门依法处理。

第二十五条 占用、挖掘道路、场地的单位和个人，应当与物业管理企业签订协议，向市政管理部门办理审批手续，并在规定期限内恢复原状。

第二十六条 利用物业设置广告，应当在征得相关业主、物业管理企业、物业使用人同意并签订协议后，向有关行政管理部门办理审批手续。

第二十七条 业主转让或者出租住宅时，应当将业主公约作为住宅转让合同或者租赁合同的附件。

业主应当在签订住宅转让合同或者租赁合同之日起十日内，将转让或者出租住宅有关情况书面告知业主委员会和物业管理企业。

第二十八条 物业管理企业应当在物业管理委托合同终止或者解除后一个月内，向业主委员会办理下列事项，并向物业管理行政主管部门备案：

(一)清算物业管理收费，多收部分予以退还；

(二)移交工程建设技术资料和帐册等物业档案材料；

(三)移交物业管理用房和其他财物。

第二十九条 物业维护责任，按下列规定划分：

(一)房屋自用部位(不包括住宅承重结构部位)和自用设备，由业主和物业使用人负责维护；

(二)住宅共用部位和共用设施设备，由物业管理企业负责定期维护，费用从维修基金中支付，不足部分由共用物业业主和使用人分担；

(三)给排水、供电、供气等管线和设施，由有关专业部门负责维护。有关专业部门委托物业管理企业维护的，由接受委托的物业管理企业负责维护，费用从其委托费用中列支；

(四)住宅在开发建设单位保修期内的，由住宅开发建设单位委托的物业管理企业负责维护，费用从委托费用中列支。

第三十条 住宅区开发建设单位应当在业主委员会成立之前自行或者招聘物业管理企业进行前期物业管理。除应由业主支付的保洁、保安费用和自用部位、自用设施维护费用外，其他物业管理费用由开发建设单位承担。

第五章物业管理收费和维修基金

第三十一条 物业管理收费，分为公共服务费和代收代办费、特约服务费，应当区别服务性质，依法实行政府定价、政府指导价和市场调节价。

物业管理公共服务费实行明码标价，收费项目、收费标准、收费办法应当在收费地点公布。具体收费项目、标准、管理办法，按照物价、房产行政主管部门规定执行。

第三十二条 物业管理公共服务费用途是：

(一)物业管理企业人员工资和按规定提取的福利费；

(二)绿化管理费；

(三)清洁卫生费；

(四)保安费；

(五)办公费；

(六)物业管理企业固定资产折旧费；

(七)物业管理法定税费。

第三十三条 物业管理企业接受供水、供电、供气等有关专业部门委托，开展代收和代办业务的，按照有关规定收取代收代办服务费，使用物业管理专用发票。

第三十四条 业主和物业使用人需求的特约服务费，由业主、物业使用人与物业管理企业协商确定，报物价行政主管部门备案。

第三十五条 购买、销售商品住房(包括经济适用住房)和公有住房应当按照下列规定缴纳、提取维修基金：

(一)购买商品住房者，按购房款的百分之二点五比例向售房单位缴交维修基金；

(二)购买公有住房者，按购房款的百分之二比例向售房单位缴交维修基金；

(三)出售公有住房的单位按照一定比例从售房款中提取维修基金，其中七层以下公有住房(含七层)不低于售房款百分之二十，七层以上公有住房不低于售房款百分之三十。

出售商品住房和公有住房单位收取的维修基金，属全体业主共同所有，不计入住宅销售收入；销售公有住房单位从售房款中提取的维修基金，属售房单位所有。维修基金由物业管理行政主管部门代管，实行财政专户储存管理，具体管理办法由市财政部门会同物业管理行政主管部门制定，报市人民政府批准后实施。

第三十六条 维修基金属专项基金，利息净收益专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。维修基金闲置时，可用于购买国债或者用于法律、法规规定的范围，严禁挪作他用。

第三十七条 维修基金的使用由物业管理企业提出使用计划，经业主委员会审核同意，物业管理行政主管部门批准后，由财政部门拨付。

维修基金不足使用时，经业主委员会同意，物业管理行政主管部门批准，按业主和物业使用人占有住宅建筑面积比例向其筹集。具体办法由市人民政府制定。

第三十八条 业主转让房屋所有权时，结余维修基金不予退还，随房屋所有权同时过户。

因房屋拆迁或者其他原因造成维修住房灭失的，应当将维修基金账面余额按业主个人缴交比例退还给业主。

第六章奖惩

第三十九条 住宅区物业管理纳入城市管理目标考核责任制，对成绩突出的物业管理单位，由物业管理行政主管部门提请同级人民政府予以表彰奖励。

第四十条 物业管理企业对有下列行为之一的当事人，有权予以制止，并要求限期改正；造成损失的，责成其赔偿；应当给予行政处罚的，提请有关行政主管部门处罚：

(一)实施本办法第二十三条规定的禁止行为；

(二)业主和物业使用人装修房屋前未向物业管理企业报告的；

(三)占用、挖掘道路、场地的单位和个人未与物业管理企业签订协议的；

(四)利用物业设置广告未征得业主、物业管理企业、物业使用人同意的。

第四十一条 物业管理企业违反本办法，有下列行为之一的，业主和物业使用人有权向业主委员会、物业管理行政主管部门投诉；业主委员会有权予以制止并要求其限期改正，情节严重的有权解除物业管理委托合同；造成损失的，物业管理行政主管部门责令其赔偿损失，处以五千元以下罚款：

(一)修缮、更新房屋承重结构部位、住宅共用部位和共用设施设备不及时的；

(二)管理制度不健全、管理混乱，使住宅区共用部位和共用设施设备遭受损失的；

(三)擅自改变物业管理用房使用性质的；

(四)不履行物业管理委托合同规定义务的。第四十二条物业管理企业未按本办法规定申领物业管理资质证书的，由物业管理行政主管部门责令限期补办资质审批手续；逾期不补办的，由物业管理行政主管部门给予警告，并处三万元以下罚款。

第四十三条 公有住房售房单位未按照本办法规定足额提取维修基金的，财政部门和物业管理行政主管部门应当责令其限期补提维修基金本息；逾期仍未足额提取的，处以应提未提数额每日万分之三的罚款。

第四十四条 使用和代管维修基金的单位，挪用维修基金的，由财政部门和物业管理行政主管部门追回等额维修基金，并处三万元以下罚款。

第四十五条 物业管理企业违反本办法规定，擅自设立收费项目、提高收费标准或者所提供服务质价不符的，由物价行政主管部门按照国家有关法律、法规规定给予处罚。

第七章附则

第四十六条 高档公寓、别墅区、商住区、写字楼、综合楼、工业区厂房的物业管理，参照本办法执行。

第四十七条 本办法下列用语的含义是：

(一)物业，是指已建成投入使用的住宅区内各类房屋和共用设施设备、附属场地；

(二)物业管理，是指物业管理企业按照物业管理委托合同的约定对物业所进行的养护、维修管理和为业主、物业使用人提供的服务；

(三)业主，是指住宅区房屋所有权人；

(四)物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人；

(五)共用设施设备，是指住宅区或单幢住宅内，由业主和使用人共同使用的上下水管道、落水管、水箱、加压泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等；

(六)共用部位，是指住宅主体承重结构部位、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等部位；

(七)自用部位，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭园以及室内墙面等部位；

(八)自用设备，是指一套住宅内部，由住宅业主自用的门窗、卫生洁具以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；

(九)住宅承重结构部位，是指住宅的基础、内外承重墙体、梁、柱、楼板、屋顶等。

第四十八条 本办法由市房产行政管理部门负责解释。

第四十九条 本办法自公布之日起施行。本办法施行前本市有关物业管理的规定，凡与本办法抵触的，按照本办法执行。

1999年3月31日